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在台灣的農業歷史中,「 三七五減租 」政策無疑是一個重要的篇章。這項於1951年實施的法律,通過將農地租金上限設定為主要作物正產品全年收穫總量的37.5%,旨在減輕農民的經濟負擔並推動農業發展。然而,隨著經濟結構與社會環境的變遷,這項政策也引發了諸多法律爭議。從租金計算糾紛到租約終止爭議,再到驅逐問題與憲法挑戰,「 375減租 」政策衍生出的訴訟類型豐富多樣。根據台中市政府統計,截至2015年,僅台中市就登錄了2080件 375減租 契約,涉及4157塊農地,凸顯這項政策影響的廣泛與深遠。本文將深入剖析這些訴訟類型,探討其背後的法律依據與經濟因素,並進一步分析「 三七五減租 」政策在當代台灣的適用性與未來發展方向。
本所梁家豪律師將為您簡析如下

三七五減租
三七五減租 375減租 Photo by Sergei Gussev on StockSnap

一、租約如果沒有書面的話,法院如何認定 三七五減租 375減租 租約是否存在或不存在?

(一)法律規定

耕地 三七五減租 條例 第6條第1項:本條例施行後,耕地租約應一律以書面為之;租約之訂立、變更、終止或換訂,應由出租人會同承租人申請登記

(二)確認 375減租 租約關係存在

彰化地方法院113年度訴字第000號案件

原告起訴主張:

土地背景

  • 彰化縣○○鄉○○段000○000○0○000○0地號土地(簡稱個別地號),原為被告共有的132地號土地(簡稱原132地號土地)。
  • 於民國110年(2021年)2月9日因徵收分割為3筆土地:
    • 132地號(部分面積521.16平方公尺,編號A-1)。
    • 132之1地號(面積3916.08平方公尺,編號B-1,已徵收為國有)。
    • 132之2地號(面積4548.38平方公尺)。
  • 分割後的上述土地統稱「系爭土地」,相關資料見彰化縣二林地政事務所113年9月12日複丈成果圖(二土測字第1583號)。

租賃歷史

  • 系爭土地自民國38年(1949年)前由被告祖先出租給原告祖父洪○○耕作(稱「系爭租約」)。
  • 民國38年時,原告之父洪○○與被告及被告祖先針對附近106、108、110、111地號土地訂立「芳五字第103號租約」,租期為38年1月1日至40年12月31日(3年),並持續續約至今。
  • 系爭土地未記載於上述耕地租約書中。

耕作與租金支付

原告之父過世後,原告繼續耕作系爭土地,並向被告代理人歐先生繳納租金,取得收據(稱「系爭收據」)。

被告抗辯理由:

系爭收據的性質與爭議

  • 根據原告提供的系爭收據,歐先生代收的費用為民國98年(2009年)以後的款項。
  • 被告主張這些費用可能是歐先生在收取「芳五字第103號租約」租金時,發現原告占用系爭土地,事後要求原告支付相當於租金的不當得利,而非基於租約關係的租金。
  • 收據上記載的面積不一致,無法證明雙方就系爭土地存在租約關係。

法律適用與三七五租約的否定

  • 即使系爭收據收取的是租金,依《農業發展條例》第20條第1項規定,自民國89年(2000年)1月4日起訂立的農業用地租賃契約,不適用減租條例。
  • 因此,雙方間的租約(若存在)不屬於 三七五減租 租約。

被告的抗辯立場

原告的訴訟請求缺乏理由。

原告主張系爭土地存在 375減租 租約的說法不符合事實。

法院判決原告敗訴理由:

一、系爭 三七五減租 租約是否存在

  1. 減租條例規定與書面要求
    • 依《耕地 三七五減租 條例》第6條第1項,租約需書面訂立並登記
    • 原告自認未與被告就系爭土地訂立書面租約,與法不符,其主張難以成立
  2. 原告證據分析
    • 收租手冊
      • 記載埤腳段89地號(面積約5309平方公尺,43年至78年),與系爭土地面積及期間不符,無法證明系爭 375減租 租約。
    • 系爭收據
      • 110年1月11日收據:收取98年至102年租金,132地號面積0.926公頃。
      • 112年2月9日收據:收取芳五字第103號租約(芳埤段106、110地號)及132地號租金(103年至110年,面積0.933公頃)。
      • 收據面積與手冊不一,且區分132地號租金與芳五字第103號三七五租約租金,無法證明系爭土地屬三七五租約。
    • 原告陳述矛盾
      • 原告主張系爭土地自38年前由其祖父承租,但110年律師函稱60年因原承租人未繳租才改租給原告祖父,前後不一,難以採信。
  3. 結論
    • 原告提出的證據不足以證明系爭土地存在系爭 三七五減租 租約。
二、農業發展條例的適用
  • 依《農業發展條例》第20條第1項,89年1月4日後訂立的農業用地租賃契約不適用 三七五減租 條例。
  • 即使被告收取租金(98年後),依此規定亦非 三七五減租 租約,原告主張無據。
  • 被告另辯稱收取的是不當得利,而非租金,進一步否定 375減租 租約。
三、結論與訴訟請求駁回

以上均無理由,應予駁回。

臺中地方法院112年度訴字第000號案件

原告起訴主張:

土地概況

  • 原告承租位於臺中市○○區○○○段○○○○段0000○0000地號的公有耕地(面積7713平方公尺,稱「系爭土地」)。
  • 系爭土地自民國39年及45年起,由原告祖父張○生及父親張○乾與原臺中縣政府簽訂租賃契約,並依約繳交地租,持續耕作至今已超過71年。

租約性質

  • 系爭土地租約屬《耕地 三七五減租 條例》規定的不定期租約。
  • 被告(出租人)有義務依原租約續租,不得任意終止租約,若擅自終止,該終止應無效。

續租情況

  • 雙方於民國89年5月1日換約續租(稱「系爭 375減租 租約」),租期為89年1月1日至94年12月31日。
  • 依《農業發展條例》第20條第2項,89年1月4日前依《耕地 三七五減租 條例》訂立的租約,應適用該條例規定。

爭議焦點

  • 原臺中縣政府於90年10月17日以90府地字第283172號函(稱「系爭函文」),片面增列第23條特約事項,依《農業發展條例》第22條規定,終止租約時出租人不需補償承租人。
  • 原告認為此舉損害其權利,且被告否認系爭土地存在《耕地 三七五減租 條例》規定的租賃關係。

訴訟請求

原告提起訴訟,要求確認雙方就系爭土地存在《耕地 三七五減租 條例》規定的租賃關係。

被告抗辯理由:

原告無法證明 三七五減租 租約之存在

  • 原告提供的河川公有地使用費繳納清冊與租佃徵收收據,僅能證明曾使用河川地並繳納規費。
  • 這些證據不足以證明系爭土地存在《耕地 三七五減租 條例》規定的租賃關係。

租約期間與性質

  • 系爭租約記載租賃期間為89年1月1日至94年12月31日。
  • 但該租約實際簽訂日期為89年5月1日,租期起始日為方便年度管理而訂定。
  • 系爭租約第2條後段明定:「租期屆滿時,租賃關係即行終止。」
  • 第17條進一步規定:「租約終止時,承租人應騰空交還土地,不得向放租機關要求任何補償,除非法令另有限制。」

政府增列特約條款

  • 系爭函文已通知原告,租約增列第23條特約事項,依《農業發展條例》第22條規定,終止租約時,出租人不須補償承租人。

適用法規

因此,不適用《耕地 三七五減租 條例》。

被告主張系爭租約依《農業發展條例》規定,屬《民法》上的一般租賃契約關係。

法院判決原告敗訴理由:

耕地租約須以書面為之

  • 根據《耕地 三七五減租 條例》第6條第1項,耕地租約應採書面形式,且訂立、變更、終止或換訂須登記。
  • 原告未能提出書面租約證明,亦無法證明系爭土地曾依該條例訂立租約

原告所提證據不足

  • 提出的文件(45年承租通知函、41~45年佃租繳費單據、農田水利費單據、河川公地使用費繳納清冊等)僅證明張○生、張○乾曾使用該地並繳納費用。
  • 但無法證明系爭土地曾依《耕地 三七五減租 條例》訂立租約。
  • 被告亦否認該租賃關係,故原告主張無依據。

系爭租約屬一般租賃契約

  • 租約簽訂於89年5月1日,不符合《農業發展條例》第20條第2項適用條件,故不適用《耕地 三七五減租 條例》。
  • 租約第17條規定:「租約終止時,承租人應騰空交還土地,除法令另有限制外,不得要求補償。」
  • 租約增列第23條,依《農業發展條例》第22條規定,出租人終止租約時無須補償
  • 可見該租約屬《民法》上的一般租賃契約,非《耕地 三七五減租 條例》租約。

原告主張與事證不符

  • 原告指稱其他人土地與本案情形相同,但未提出具體案例或法院認定結果支持此說法。
  • 僅憑空泛指稱,無法證明系爭土地適用《耕地 三七五減租 條例》。

結論

原告請求確認租賃關係受《耕地 三七五減租 條例》保護,因無法舉證,理由不足,不應准許。

二、結語

《耕地 三七五減租 條例》第6條第1項明確規定, 三七五減租 租約「應一律以書面為之」,因此若承租人或出租人主張租賃關係,須提出書面租約作為證據。如果僅有口頭約定,將難以證明租賃關係的成立,可能導致訴訟敗訴或無法確保權益。

當然,實務上可能發生租約未登記的情況,則法院又該如何認定其效力?

可能的法律解釋

若法院認為「登記是生效要件」,則未登記的租約可能會被視為無效或不具法律保護。

若法院認為「登記並非生效要件」,則未登記的租約仍可能有效,只是對抗第三人時可能有困難。

整體而言,如果 三七五減租 租約沒有書面約定的話,於訴訟上將是弱勢的一方。

梁家豪律師 2025-04-02

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