探討 三七五減租 375減租 的相關爭議：從法院實際案例出發

在台灣的農業歷史中，「 三七五減租 」政策無疑是一個重要的篇章。這項於1951年實施的法律，通過將農地租金上限設定為主要作物正產品全年收穫總量的37.5%，旨在減輕農民的經濟負擔並推動農業發展。然而，隨著經濟結構與社會環境的變遷，這項政策也引發了諸多法律爭議。從租金計算糾紛到租約終止爭議，再到驅逐問題與憲法挑戰，「 375減租 」政策衍生出的訴訟類型豐富多樣。根據台中市政府統計，截至2015年，僅台中市就登錄了2080件 375減租 契約，涉及4157塊農地，凸顯這項政策影響的廣泛與深遠。本文將深入剖析這些訴訟類型，探討其背後的法律依據與經濟因素，並進一步分析「 三七五減租 」政策在當代台灣的適用性與未來發展方向。
本所梁家豪律師將為您簡析如下

一、租約如果沒有書面的話，法院如何認定 三七五減租 375減租 租約是否存在或不存在？

(一)法律規定

耕地 三七五減租 條例 第6條第1項：本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。

(二)確認 375減租 租約關係存在

彰化地方法院113年度訴字第000號案件

原告起訴主張：

土地背景：

• 彰化縣○○鄉○○段000○000○0○000○0地號土地（簡稱個別地號），原為被告共有的132地號土地（簡稱原132地號土地）。
• 於民國110年（2021年）2月9日因徵收分割為3筆土地：
  • 132地號（部分面積521.16平方公尺，編號A-1）。
  • 132之1地號（面積3916.08平方公尺，編號B-1，已徵收為國有）。
  • 132之2地號（面積4548.38平方公尺）。
• 分割後的上述土地統稱「系爭土地」，相關資料見彰化縣二林地政事務所113年9月12日複丈成果圖（二土測字第1583號）。

租賃歷史：

• 系爭土地自民國38年（1949年）前由被告祖先出租給原告祖父洪○○耕作（稱「系爭租約」）。
• 民國38年時，原告之父洪○○與被告及被告祖先針對附近106、108、110、111地號土地訂立「芳五字第103號租約」，租期為38年1月1日至40年12月31日（3年），並持續續約至今。
• 系爭土地未記載於上述耕地租約書中。

耕作與租金支付：

原告之父過世後，原告繼續耕作系爭土地，並向被告代理人歐先生繳納租金，取得收據（稱「系爭收據」）。

被告抗辯理由：

系爭收據的性質與爭議

• 根據原告提供的系爭收據，歐先生代收的費用為民國98年（2009年）以後的款項。
• 被告主張這些費用可能是歐先生在收取「芳五字第103號租約」租金時，發現原告占用系爭土地，事後要求原告支付相當於租金的不當得利，而非基於租約關係的租金。
• 收據上記載的面積不一致，無法證明雙方就系爭土地存在租約關係。

法律適用與三七五租約的否定：

• 即使系爭收據收取的是租金，依《農業發展條例》第20條第1項規定，自民國89年（2000年）1月4日起訂立的農業用地租賃契約，不適用減租條例。
• 因此，雙方間的租約（若存在）不屬於 三七五減租 租約。

被告的抗辯立場：

原告的訴訟請求缺乏理由。

原告主張系爭土地存在 375減租 租約的說法不符合事實。

法院判決原告敗訴理由：

一、系爭 三七五減租 租約是否存在

1. 減租條例規定與書面要求：
   • 依《耕地 三七五減租 條例》第6條第1項，租約需書面訂立並登記。
   • 原告自認未與被告就系爭土地訂立書面租約，與法不符，其主張難以成立。
2. 原告證據分析：
   • 收租手冊：
     • 記載埤腳段89地號（面積約5309平方公尺，43年至78年），與系爭土地面積及期間不符，無法證明系爭 375減租 租約。
   • 系爭收據：
     • 110年1月11日收據：收取98年至102年租金，132地號面積0.926公頃。
     • 112年2月9日收據：收取芳五字第103號租約（芳埤段106、110地號）及132地號租金（103年至110年，面積0.933公頃）。
     • 收據面積與手冊不一，且區分132地號租金與芳五字第103號三七五租約租金，無法證明系爭土地屬三七五租約。
   • 原告陳述矛盾：
     • 原告主張系爭土地自38年前由其祖父承租，但110年律師函稱60年因原承租人未繳租才改租給原告祖父，前後不一，難以採信。
3. 結論：
   • 原告提出的證據不足以證明系爭土地存在系爭 三七五減租 租約。

二、農業發展條例的適用

• 依《農業發展條例》第20條第1項，89年1月4日後訂立的農業用地租賃契約不適用 三七五減租 條例。
• 即使被告收取租金（98年後），依此規定亦非 三七五減租 租約，原告主張無據。
• 被告另辯稱收取的是不當得利，而非租金，進一步否定 375減租 租約。

三、結論與訴訟請求駁回

以上均無理由，應予駁回。

臺中地方法院112年度訴字第000號案件

原告起訴主張：

土地概況

• 原告承租位於臺中市○○區○○○段○○○○段0000○0000地號的公有耕地（面積7713平方公尺，稱「系爭土地」）。
• 系爭土地自民國39年及45年起，由原告祖父張○生及父親張○乾與原臺中縣政府簽訂租賃契約，並依約繳交地租，持續耕作至今已超過71年。

租約性質

• 系爭土地租約屬《耕地 三七五減租 條例》規定的不定期租約。
• 被告（出租人）有義務依原租約續租，不得任意終止租約，若擅自終止，該終止應無效。

續租情況

• 雙方於民國89年5月1日換約續租（稱「系爭 375減租 租約」），租期為89年1月1日至94年12月31日。
• 依《農業發展條例》第20條第2項，89年1月4日前依《耕地 三七五減租 條例》訂立的租約，應適用該條例規定。

爭議焦點

• 原臺中縣政府於90年10月17日以90府地字第283172號函（稱「系爭函文」），片面增列第23條特約事項，依《農業發展條例》第22條規定，終止租約時出租人不需補償承租人。
• 原告認為此舉損害其權利，且被告否認系爭土地存在《耕地 三七五減租 條例》規定的租賃關係。

訴訟請求

原告提起訴訟，要求確認雙方就系爭土地存在《耕地 三七五減租 條例》規定的租賃關係。

被告抗辯理由：

原告無法證明 三七五減租 租約之存在

• 原告提供的河川公有地使用費繳納清冊與租佃徵收收據，僅能證明曾使用河川地並繳納規費。
• 這些證據不足以證明系爭土地存在《耕地 三七五減租 條例》規定的租賃關係。

租約期間與性質

• 系爭租約記載租賃期間為89年1月1日至94年12月31日。
• 但該租約實際簽訂日期為89年5月1日，租期起始日為方便年度管理而訂定。
• 系爭租約第2條後段明定：「租期屆滿時，租賃關係即行終止。」
• 第17條進一步規定：「租約終止時，承租人應騰空交還土地，不得向放租機關要求任何補償，除非法令另有限制。」

政府增列特約條款

• 系爭函文已通知原告，租約增列第23條特約事項，依《農業發展條例》第22條規定，終止租約時，出租人不須補償承租人。

適用法規

因此，不適用《耕地 三七五減租 條例》。

被告主張系爭租約依《農業發展條例》規定，屬《民法》上的一般租賃契約關係。

法院判決原告敗訴理由：

耕地租約須以書面為之

• 根據《耕地 三七五減租 條例》第6條第1項，耕地租約應採書面形式，且訂立、變更、終止或換訂須登記。
• 原告未能提出書面租約證明，亦無法證明系爭土地曾依該條例訂立租約。

原告所提證據不足

• 提出的文件（45年承租通知函、41～45年佃租繳費單據、農田水利費單據、河川公地使用費繳納清冊等）僅證明張○生、張○乾曾使用該地並繳納費用。
• 但無法證明系爭土地曾依《耕地 三七五減租 條例》訂立租約。
• 被告亦否認該租賃關係，故原告主張無依據。

系爭租約屬一般租賃契約

• 租約簽訂於89年5月1日，不符合《農業發展條例》第20條第2項適用條件，故不適用《耕地 三七五減租 條例》。
• 租約第17條規定：「租約終止時，承租人應騰空交還土地，除法令另有限制外，不得要求補償。」
• 租約增列第23條，依《農業發展條例》第22條規定，出租人終止租約時無須補償。
• 可見該租約屬《民法》上的一般租賃契約，非《耕地 三七五減租 條例》租約。

原告主張與事證不符

• 原告指稱其他人土地與本案情形相同，但未提出具體案例或法院認定結果支持此說法。
• 僅憑空泛指稱，無法證明系爭土地適用《耕地 三七五減租 條例》。

結論

原告請求確認租賃關係受《耕地 三七五減租 條例》保護，因無法舉證，理由不足，不應准許。

二、結語

《耕地 三七五減租 條例》第6條第1項明確規定， 三七五減租 租約「應一律以書面為之」，因此若承租人或出租人主張租賃關係，須提出書面租約作為證據。如果僅有口頭約定，將難以證明租賃關係的成立，可能導致訴訟敗訴或無法確保權益。

當然，實務上可能發生租約未登記的情況，則法院又該如何認定其效力？

可能的法律解釋：

若法院認為「登記是生效要件」，則未登記的租約可能會被視為無效或不具法律保護。

若法院認為「登記並非生效要件」，則未登記的租約仍可能有效，只是對抗第三人時可能有困難。

整體而言，如果 三七五減租 租約沒有書面約定的話，於訴訟上將是弱勢的一方。

梁家豪律師 2025-04-02

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