區分所有權人會議決議無效案例分析：多數決算數？

公寓大廈管理委員會或區分所有權人會議開完了，但決議真的合法有效嗎？實務上，許多社區會議因召集程序瑕疵（如通知未達規定天數、無召集權人召集）或決議內容違反法令與規約（如違法罰款、侵害特定權利人權益），最終遭法院判決決議「無效」。本所梁家豪律師精選法院實務案例，深入解析區分所有權人會議決議無效的情形有哪些？並剖析常見的社區權利濫用型態，協助區分所有權人與管委會釐清法律爭議，保障社區自治與個人合法權益。

一、🔍 事實背景

1. 某大樓之 A 區分所有權人表決權占比為 8/10，原告 B 占比為 2/10。嗣A於 2026 年 1 月1 日召開區分所有權人會議，並提案編號 1、2、3（下稱系爭決議）之議案，該等議案並獲區分所有權人會議通過並作成決議。

討論議案內容：
編號1、地下室因某住戶車輛出入使用率較高，每車位擬加收清潔費 500 元。
編號2、若住戶有即將汰換車輛使用地下室時，每台車輛擬加收場地使用費 500 元。
編號3、考量門禁安全，晚間 10 點以後管理室外面大門將關閉不供通行，住戶應改由地下室車道出入。

2. 原告認上開議案存有：權利濫用、違反公序良俗、限制區分所有權人即原告自由通行進出大樓之權利及人身自由之重大瑕疵，因而提起訴訟請求確認區分所有權人會議決議「無效」。

二、🛠️ 法院判決原告勝訴，理由大致為：

1. 決議內容違反法令即屬無效，多數決亦不得權利濫用：

公寓大廈管理條例第 1 條第 2 項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」。再按總會決議之內容違反法令或章程者，無效；權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第 56 條第 2 項、民法第 148條第 1 項分別定有明文。故區分所有權人會議決議之內容，若有權利濫用而違反民法第 148 條第 1 項規定者，該決議「無效」。

2. 費用分擔悖離「應有部分比例原則」構成分等處罰，即屬權利濫用：

公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由區分所有權人共同使用之部分，有公寓大廈管理條例第 3條第 4 款、第 6 款規定可參。依同條例第 10 條第 2 項規定，可知共用部分之修繕、管理、維護費用，以由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則。雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則（最高法院 97 年度台上字第 2347 號判決參照），否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民法第 148 條第 1 項規定，應為無效。既然立法者已明定「按應有部分比例分擔」之原則，則主張例外不應依應有部分比例分擔者，自應就充分理由之存在負舉證責任。

3. 法院針對系爭三項決議涉及「社區管委會權利濫用」之具體認定：

(1) 編號 1 議案（加收特定人清潔費）：原告每台車每月平均進出地下室次數，與其他區權人每台車每月平均進出次數相仿。惟此決議僅針對原告加收清潔費，對其他區權人卻無庸加收，且不問原告日後出入地下室次數多少寡，一律加收，背離應有部分比例負擔之原則，以損害特定人為目的，故該決議核屬權利濫用。

(2) 編號 2 議案（汰換車輛加收場地費）：被告就車輛交接時是否會造成環境髒亂、是否確實有占用其他地下室空間等節，均未能舉證以實其說。且此決議對於區分所有權人之汰舊車輛，即使是使用自己其餘閒置停車位，並未占用他人車位或車道，仍需加收場地使用費，且不論車輛交接時間久暫或是否造成環境髒亂，均須在既有車位管理費以外，加收場地使用費 500 元，欠缺實質合理依據，此決議核屬權利濫用。

(3) 編號 3 議案（夜間封閉大門強制走車道）：住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。被告雖以居住及通行安全為由而為此決議，然此決議並未顧及區分所有權人在 22 時以後之出入需求，而一律禁止透過系爭大門通行，顯然已屬過度限制。且系爭大樓地下室並無行人專用道，行人通行地下室車道確實會有與車輛擦撞之危險。再者，其他住戶可經由大樓後方獨立供行人通行之門出入，原告卻因此決議而僅得通行地下室車道，顯對原告不利，是本決議顯屬權利濫用。

三、結語

公寓大廈之住戶、管委會、區權會的權利、權力，仍有其限制，並非區權會通過之決議即為合法有效之決議。相對的，住戶的權利，亦非毫無限制，可以為所欲為。本次分享的案例中，說明了縱使掌控了區權會絕大部分比例的投票權，其所通過之決議，亦非絕對合法有效。甚至，若因此造成被限制住戶權利上之受損，日後亦有可能衍生相關民、刑事責任，不可不慎。

梁家豪律師 2026-08-05

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