公寓 大廈 管理條例 第22條 強制出讓 ：法院實務與訴訟解析

在現代社區住宅中， 公寓 大廈 管理條例 扮演著維護住戶權益與社區秩序的重要角色。當某些住戶持續違規、妨礙他人權益、或長期不履行繳費義務時，社區其他住戶或管理委員會該如何依法處理？
本文將聚焦於《 公寓大廈管理條例 第22條 強制出讓 制度》，整理分析台中地方法院、彰化地方法院及臺灣高等法院臺中分院數則實務判決，探討法院對於何謂「重大妨害」與「住戶不堪其擾」的具體認定，並從律師角度提供實務建議，協助社區住戶與管委會理解適用要件與訴訟策略。
作為一名長期在台中市與彰化縣執業的不動產律師，我經常處理涉及公寓大廈爭議、住戶強制出讓等訴訟案件。本篇文章希望以實例分析、條文解釋與實務觀察三個面向，協助有類似困擾的讀者掌握法律工具，進而促進社區的安定與和諧。

🏛️ 為何需要強制出讓？社區住戶的最後防線

1. 生活中的困擾與法律的介入

許多人一生中最大筆的花費可能就是購買房子了，購買房子的類型如果是集合住宅的話，住戶們之間就會有 公寓 大廈 管理條例 的適用。

然而，多數人共用空間的情形下，難免會發生彼此權益間的衝突，就會涉及到權利與義務的法律爭議。

為此，公寓大廈管理條例有針對不同情形明定相關的規定，其中最為強烈的規定，就是第22條 強制出讓 規定，本文將為您整理分析台中地方法院、彰化地方法院及臺灣高等法院臺中分院數則實務判決，探討法院對於何謂「重大妨害」與「住戶不堪其擾」的具體認定。

2. 《 公寓 大廈 管理條例》第22條立法目的與適用時機

第22條規定：

第1項：住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第3款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。

第2項：前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

第3項：前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。


第49條第1項第1至3款規定：

有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：

一、區分所有權人對專有部分之利用違反第5條規定者。（區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。）

二、住戶違反第8條第1項或第9條第2項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。（公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。）（住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。）

三、住戶違反第15條第1項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。（住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。）

🧑‍⚖️ 法院如何適用第22條？三院實務判決整理

1. 彰化地方法院

本案被告為設置機械停車位牟利，而違法超挖系爭建物地下1、2樓地下室，致該超挖部分長期積水、形成小水庫，影響樑柱受力結構安全，甚至對四周牆壁形成強力之水壓，已生滲水、腐蝕混凝土牆壁現象。

系爭建物地下1樓地面潮濕、牆上有約高30-40公分之淹水線、停車位之鐵板有鏽蝕之現象，而地下2樓則淹水達10公分高、樓梯間之電箱亦有生鏽之情形。管理委員會另曾要求彰化縣政府相關單位至現場勘查，經彰化縣政府於94年9月16日會同兩造勘查，並作成會議記錄在案，可知系爭建物超挖部分被告完全未為任何消防安全設備、標示設備及緊急照明設備。

一旦該超挖部分發生火災等意外事故，因該部分與系爭建物其他空間緊密相連，且該部分停放者均為具有汽柴油料、易受燃引爆之車輛，對於系爭建物之公共安全將影響甚鉅無疑。嗣後管理委員會屢以口頭或存證信函催告改善，惟被告仍拒絕改善，經管理委員會向彰化縣政府建設局舉發被告違建，顯見系爭建物超挖部分確獲主管機關認定屬於違建，不符建築法第25條規定，且違規情節重大。綜上，管理委員會主張被告超挖地下室之行為構成公寓大廈管理條例第22條第1項第3款：「其他違反法令或規約情節重大者。」之規定，應屬可採。

公寓大廈管理條例 之立法目的，在於建立建築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之訂定，進行健全建築物使用管理體系，故立法政策上，乃有公寓大廈管理委員會得予決議、執行關於干預人民私有財產之立法。

被告於地下1、2樓設置停車位，既危害系爭建物之公共安全，且違反建築法第25條之規定，經主管機關即彰化縣政府作成拆除處分，已如上述，而經原告屢次促請改善，仍置之不理，確已構成 公寓 大廈 管理條例 第22條第1項第3款規定之要件，故管理委員會召開區分所有權人會議，做成強制被告出讓其所有建物所有權之決議，乃係基於全體住戶共同利益所為之考量，並未違反比例原則。

再依 公寓 大廈 管理條例 第22條之規定用語：「住戶有下列情形之一者…，」可知，該條文重在住戶「個人」有違反法令或規約之行為，致影響其他住戶之權益且情節重大之情形，即得經由區分所有權人會議決議，訴請該住戶出讓建物所有權，非僅限於該住戶「所有之建物」有違反法令或規約之情形，始得訴請出讓，因此被告辯稱管理委員會請求遷讓部分包括和地下室無關之2樓建物，兩者欠缺因果關係云云，並非可採。

2. 臺中地方法院

被告自108年7月起至113年1月17日止，屢次出現醉酒影響社區秩序之不當違規行為次數逾30次，乃經年累月且頻繁為之，顯妨害原告社區其他住戶之安寧、安全，衡之被告有多次攀爬冷氣室外機甚至跌落之重大影響自身及原告社區其他住戶人身安全情事，足認定被告之系爭違規行為已達嚴重危害原告社區住戶安寧及安全之程度。

又被告之系爭違規行為，經原告先後於109年8月18、112年1月31日以存證信函制止其續為違規行為後，被告不但未於3個月內改善，且未加任何收斂，造成原告社區其他住戶不但長期處於無法獲得安寧生活之狀態，且長期處於出入人身安全受威脅之恐懼中，則原告社區依 公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、第2項規定，於112年11月18日區權人會議決議訴請法院強制被告自系爭房屋遷離、並出讓系爭房地所有權，於法即屬有據。

3. 臺灣高等法院臺中分院

上訴人自系爭建物四樓穿越樓梯間至一樓法定空地所搭設之管線及電器箱設備部分，即如照片所示，係上訴人於92年間於其系爭建物四樓專有部分，擅設置設備管線穿越公共樓梯間，連接於法定空地上其所搭設鐵皮及管線等違建、構造物，此一違規事實自92年以來拒不改善，且該管線自上訴人設置以來屢漏水及破損，造成系爭建物四樓公用樓梯間積水、地板潮濕，有礙住戶逃生路徑安全，危害公共安全及環境整潔，管理委員會屢催告上訴人改善，並經伊向彰化縣政府請求協助要求上訴人改善，經彰化縣政府以處分書處分在案，其情節嚴重違反 公寓大廈管理條例 第8條、住戶規約第3條第2項、第16條第3項規定。伊已以存證信函催告改善，但上訴人遲未處理，上訴人上開違背法令及規約之情節確已構成 公寓大廈管理條例 第22條第1項第3款規定之要件，故管理委員會將召開區分所有權人會議開會通知，交由管理員張貼於伊大樓入口門廳公告欄，並經管理員口頭向住戶通知提醒將召開區分所有權人會議，並決議同意管委會依 公寓大廈管理條例 第22條第1項第3款之其他違反法令或規約情節重大者規定，訴請上訴人出讓所有權，以確保大樓住戶之權益。

上訴人上開違規事實自92年以來拒不改善，並有如照片所示，造成四樓公用樓梯間積水、地板潮濕，有礙住戶逃生路徑安全，危害公安及整潔，管理委員會屢催告上訴人改善，並提出存證信函，亦經管理委員會向彰化縣政府請求協助要求上訴人改善，經彰化縣政府業以處分在案，是本院認上訴人所設置之上開管線及電器箱設備之行為，業已違反 公寓大廈管理條例 第8條、住戶規約第3條第2項、第3項、第16條第3項、第18條第1項第2款之規定。

上訴人既係系爭建物區分所有權人，而有如上所述之違反法令或住戶規約，且違規情節重大，且經管理委員會促請改善，於三個月內仍未改善，確已構成 公寓大廈管理條例 第22條第1項第3款規定之要件，嗣經區分所有權人會議決議依 公寓大廈管理條例 第22條第3項、第1項第3款之其他違反法令或規約情節重大者規定，訴請法院命上訴人出讓其區分所有權與共用部分，及其基地所有權應有部分，依法有據，為有理由，應予准許

👨‍💼 律師觀點與法律實務建議

《 公寓大廈管理條例 》第22條所規定的 強制出讓 制度，是社區住戶在面對持續妨害公共秩序、破壞管理規範之住戶時，所能訴諸法院的最後手段。透過本篇文章整理的台中地方法院、彰化地方法院及臺灣高等法院臺中分院的實務判決，我們可以清楚看見法院對於「重大妨害」、「住戶不堪共居」的認定標準逐漸趨於具體與明確。

彙整以下重點供讀者參考與實務應用：

• 若住戶行為違反公共安全、妨害他人居住安寧，且勸導無效，依法可提起強制出讓訴訟；
• 起訴前應詳細蒐集證據，如報案紀錄、鄰里陳情書、管委會決議紀錄等；
• 法院對「強制出讓」的認定，會審酌具體事實、住戶間互動與是否有勸導措施等；
• 不動產律師的專業協助能有效提升訴訟勝訴率與程序合法性，並減少住戶之間的摩擦與風險。

筆者建議有類似問題的社區，不妨先透過法律諮詢了解自身權益與法律途徑，再評估是否進一步提起訴訟。透過合理合法的法律工具，維護社區安寧與居住品質，是每一位住戶的共同責任。

若被提起強制出讓訴訟時，建議應以誠懇改善態度 + 嚴謹法律抗辯為基本策略，切勿置之不理或情緒性對抗。法院審理此類案件時，強調事實證據與社區實際狀況，被告若能提出具體佐證資料與法律依據，仍有機會爭取法院不予准許出讓。

如有困難，建議立即尋求具有公寓大廈糾紛處理經驗的不動產律師協助，以捍衛自身居住權益並兼顧社區秩序。

梁家豪律師 2025-06-25

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