初探 平均地權 條例對於 預售屋 買賣之限制

隨著 平均地權 條例對於 預售屋 買賣相關規定的修正以及子法的公布施行，對於預備購買房屋的大眾以及相關從業人員也產生了一定衝擊，本文僅就 平均地權 條例此次修法之相關內容作一簡要概覽，若有其他進一步之問題，可與本所連繫討論。

平均地權條例之修正：

1. 預售屋 買賣契約之解約情形納入申報登錄資訊範圍，並將領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）之定金書面契據納入管理，增訂銷售 預售屋 及新建成屋者不得同意或協助轉售該契據及賦予地方主管機關查核權。（修正條文第47條之3）

1-1. 修法重點：

47條之3第2項：銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊。

47條之3第5項：銷售預售屋、領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。委託不動產經紀業代銷者，亦同。

47條之3第6項：前項書面契據，買受人不得轉售與第三人。銷售預售屋或新建成屋者，不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人。

47條之3第7項：直轄市、縣（市）主管機關得向前二項之買受人、銷售預售屋或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。

1-2. 修法目的：

為了避免投機人士，先是利用人頭申報預售屋成交售出並申  報實價登錄後，再予解約，創造交易熱絡的假象，故明定「解約」也必須「實價登錄」。

坊間常有以收取定金或「預約金、保留金」等方式，對於剛領有使用執照但並未辦理建物所有權第一次登記之「房屋」進行交易以達到炒作房價之目的。故明定必須以預售屋書面契約進行交易，且買受人不得轉售予第三人，而建商亦不得協助轉售。

2. 預售屋或新建成屋買賣契約之買受人不得讓與或轉售之限制，其銷售者不得同意或協助契約讓與或轉售，例外得讓與或轉售之情形，及賦予地方主管機關查核權。（修正條文第47條之4）

2-1. 修法重點：

47條之4第1項：預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。

47條之4第2項：買受人依前項但書後段規定得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每二年以一戶（棟）為限；其申請核准方式、應檢附文件、審核程序及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。

47條之4第3項：銷售預售屋或新建成屋者，除第一項但書規定外，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。

47條之4第4項：直轄市、縣（市）主管機關得向第一項及前項之買受人、銷售預售屋或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。

2-2. 修法目的：

明定購買預售屋或新建成屋之人，除移轉予親屬之外，不得轉售予第三人

3. 私法人需經許可才能取得住宅，且取得後於一定期限內禁止移轉、讓與或預告登記。（修正條文第79條之1）

修法重點：

79條之1第1項：私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。但私法人經中央主管機關公告免經許可之情形者，不在此限。

79條之1第2項：前項許可之文件有效期限為一年。

79條之1第3項：私法人取得第一項房屋，於登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。但因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定而移轉或讓與者，不在此限。

4. 其餘修法部分則為宣示任何人不得有不動產炒作行為、賦予主  管機關查核權以及相關罰責規定，在此先不細論。

結語：平均地權條例的相關子法已於2023年5月15日預告屆滿，目前規劃於7月1日施行，筆者將待子法正式施行後，進一步再更新本文內容以及作出初步簡析。

梁家豪律師 2023-05-25

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