在 都市更新 案件中，最常見的爭執之一，就是「我的土地是否被劃入 都市更新 範圍 ？」「更新計畫是否侵害到我原有的財產權？」高等行政法院近年即處理了一件居民主張土地遭納入都市更新區域，但未列入權利變換名冊的爭議。
本所梁家豪律師將為您整理及簡析如下：
1、案件簡介：
某縣政府於 102 年核定某數筆土地為都市更新單元，由某土地開發公司辦理更新事業及權利變換計畫。原告主張，其被繼承人所有之土地與建物坐落於 都市更新 範圍內，但計畫中未列為權利變換人，亦未規劃補償，認為已侵害財產權，乃提起撤銷訴訟。被告縣政府與參加人土地開發公司則主張：原告所指土地根本不在更新單元範圍內，不屬於都市更新條例所稱的權利變換人。
2、法院判決理由：
1. 原告具當事人適格：
法院首先指出，都市更新不僅涉及財產權，也涉及人民之居住與生存權。即便居民使用土地並無合法權源，只要長期居住在都市更新範圍之內，就有可能因為更新計畫被迫遷離，因此也屬於受影響的「利害關係人」，得提起行政救濟。
2. 系爭土地確實不在都市更新範圍內：
(1)法院審閱都市計畫書圖面後確認：
更新範圍內僅限於計畫書明載的某數筆特定地號，
．原告所稱土地並未列入其中。
．更新範圍的界定（粗體線、黃色標示區域）均可清楚辨識原告土地位於範圍外。
既然土地本身沒有被劃入更新範圍，都市更新計畫自然就不會對原告的土地發生直接法律效果，也不會產生財產權侵害的問題。
(2)原告建物部分被都市更新範圍涵蓋，但土地不在都市更新範圍內：
法院認定：
建物編號1：坐落於原告土地，但部分占用到都市更新範圍內之土地。
→ 但都市計畫中已明載「鄰房占用部分暫不拆除」，故不影響土地或建物所有權人權利。
建物編號2：坐落於 001 地號土地（非原告所有），屬「舊違章建築戶」，依法僅得領取拆遷補償費。
因此，原告雖因建物無法占有部分涉及都市更新範圍，但其土地本身並不在都市更新範圍內。
(3)結論：土地未被劃入，原處分對原告不生效力，因此原告之訴無理由。
3、筆者意見：
本案再次凸顯，都市更新爭議的第一步，就是精確確認「都市更新範圍圖說」與「地籍套繪」是否確實涵蓋個案土地。許多民眾因不熟悉：
．建築線
．巷道退縮
．道路法定空間
．更新單元界線
而誤以為土地被納入更新範圍，導致後續訴訟。
實務上，法院對更新範圍的認定通常以「都市計畫書圖說」為準，只要界線明確且未含該土地，即不會認定權利受到侵害。
梁家豪律師 2025-11-30
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