不動產所有權人有資金需求時，往往會設定抵押權給債權人來取得資金。當債務清償時，所有人就可以同時要求債權人塗銷。但在清償時，必須注意當初在設定抵押權的時候，雙方約定了擔保那些債務？又是否約定了清償順序？不可不慎，以免塗銷失敗。本所梁家豪律師帶您初探最高法院最新見解。
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相關規定
1. 民法第861條第1項規定：
抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。
2. 民法第881-2條規定：
最高限額抵押權人就已確定之原債權，僅得於其約定之最高限額範圍內，行使其權利。
前項債權之利息、遲延利息、違約金，與前項債權合計不逾最高限額範圍者，亦同。
3. 民法323條規定：
清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；其依前二條之規定抵充債務者亦同。
最高法院114年度台上字第1611號判決
判決理由摘要
查原審固認林○○向上訴人借貸系爭借款，並設定系爭抵押權予上訴人，該抵押權所擔保之債權及範圍，為系爭借款契約發生之債務（清償日期：102年3月12日）、利息、遲延利息及違約金。
惟依系爭土地登記謄本所示，系爭抵押權「其他擔保範圍約定：1.取得執行名義之費用。2.保全抵押物之費用。3.因債務不履行而發生之損害賠償。4.因債務人與抵押權人約定之擔保債權種類及範圍所生之手續費用。」
原審認系爭抵押權所擔保之債權，僅以系爭借款債權為限，即有認定事實未憑證據之違法。
按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本，民法第323條前段定有明文。
至於違約金之性質則與利息不同，民法既無違約金儘先抵充之規定，其抵充之順序，應在原本之後。是除當事人另有特別約定外，即應依上述順序予以抵充。
原審認定林○○自102年3月14日起至103年7月24日止，每月均匯款5萬元至上訴人指定之邱○○帳戶，並於103年8月15日由林xx代理其匯款系爭200萬元至該帳戶，以清償系爭借款債務。則林○○於提出上開給付時，有無與上訴人約定抵充順序？如無，依前揭規定抵充後，是否已足完全清償系爭抵押權所擔保債權範圍？自應予以釐清。乃原審未遑詳查審認，逕認系爭抵押權所擔保之系爭借款債權已清償完畢，進而為不利上訴人之判決，不免速斷，自有判決理由不備之違誤。
簡析
最高法院認為，在請求塗銷抵押權時。縱使債務人清償了債務，但清償的範圍有沒有包含「違約金」、「利息」、「相關費用」，甚至是「賠償金」，都必須一一檢視。
舉例來說：如果債務本金是400萬元，就算債務人清償了400萬元，但過去有沒有連同「違約金」、「利息」、「相關費用」，甚至是「賠償金」一起清償。也應一併檢視！
這則判決在二審時，二審法官沒有一併檢視，而直接認定「全部債務」已經清償，判決准許塗銷抵押權，被最高法院認為「速斷」，因而發回原審重審。
筆者意見：
由上述最高法院有關「抵押權」的判決中我們可以知道。開始跟結束一段法律關係的時候都必須特別留意。
甚至在設定抵押權的時候，其實雙方根本不會發生「違約金」、「利息」、「相關費用」，甚至是「賠償金」的情形。但在設定時，往往因為便宜行事，而以「例稿」的方式去設定。導致在塗銷抵押權時，造成彼此的困擾，甚至是不必要的訴訟產生。
不可不慎！
梁家豪律師 2025-12-31
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