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從高等法院改判的判決中,觀察 共有物分割 判決的關鍵

共有物分割 ,作為不動產訴訟中,最廣泛也是最常遇到的案件類型之一。共有人往往希望法官能夠依照他們所想、所願的分割方式以及方案來作出判決。然而,法官在個案中處理 共有物分割 案件時,又是用什麼樣子的判斷基準來作出判決呢?本所梁家豪律師為您整理以及分析近期中,一審勝訴但到了二審卻遭到二審法官改判的相關 共有物分割 案件。與您一同來探尋高等法院改判的具體原因。

共有物分割 , 可以說是最廣泛的土地訴訟類型之一,共有人往往希望法官可以作出一個對他們最有利的判決。然而,法官在具體個案裡面,又是如何的看待分割土地的案件?

共有物分割 案件中,法院只會考慮臨路寬度來分配土地嗎?

1. 這是一塊,東西狹長,只有西邊臨路的一塊土地,共有人合計二位,應有部分分別是4/5、1/5。

下圖為高等法院最後採取的分割方案:

2. 彰化地院的想法:

(1)濃縮精要:

地院法官認為:土地的臨路寬度並不是土地利用及價值的唯一考量,在達一定臨路寬度之條件下,地形方正完整更是土地開發、使用便利與否之重要影響因量。審酌兩造就分割方案分得的土地,地形均尚稱方正,且均與西側柳橋東路(間隔水溝)相鄰,原告分得部分的臨路寬度約為28公尺,被告分得部分的臨路寬度約為15公尺,其等就分得土地有利耕作或建築使用,對兩造而言均屬有利。

(2)節錄判決理由如下:

法院在裁判 共有物分割 的案件時,應該要斟酌共有人之應有部分(持分)比例、各共有人之意願、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用,及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量,以決定一個適當公允之方法為分割。

地院法官認為,土地的臨路寬度並不是土地利用及價值的唯一考量,在達一定臨路寬度之條件下,地形方正完整更是土地開發、使用便利與否之重要影響因量。審酌兩造就A分割方案所分得的土地,地形均尚稱方正,且均與西側柳橋東路(間隔水溝)相鄰,原告分得部分的臨路寬度約為28公尺,被告分得部分的臨路寬度約為15公尺,其等就分得土地有利耕作或建築使用,對兩造而言均屬有利。

反觀B案,被告所分得編號乙部分土地,地形狹長,東側寬度僅6.87公尺;而原告取得編號甲部分土地,因將西側土地臨路寬度加寬,使該地東側部分土地長度縮短,可規劃利用面積降低,而西側部分土地則呈長條形,對原告而言,亦非有利。在考量土地對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用、土地經濟效用等一切因素後,認為系爭土地依照乙案分割,對兩造而言較屬有利,係為妥適公允之分割方法。

3. 高等法院的想法:

(1)濃縮精要:

高院法官同樣認為:土地臨路寬度並非土地利用及價值之唯一考量,於達一定臨路寬度之條件下,地形方正完整更係土地開發、使用便利與否之重要影響因量。但因為同一地號內的土地,因所處位置,臨街深度之不同,會有價值的差異,法院再為原物分配分割時,必須斟酌此種情形,決定分割方法。

因本案中有共有人受分配部分,與其他共有受分配部分的價格不相當時,故就兩造各別所分得土地之價值,依照價值鑑定的結果認定各共有人原應有部分之價值及分割後取得土地之價值比較後,其等相互間應找補之差額,由被上訴人補償上訴人

(2)節錄判決理由如下:

土地臨路寬度並非土地利用及價值之唯一考量,於達一定臨路寬度之條件下,地形方正完整更係土地開發、使用便利與否之重要影響因量。本院審酌當事人之意見、共有物之性質、經濟價值及效用、共有人間之公平性,即系爭土地為特定農業區之農牧用地,地形明顯呈現長方形,與西側寬約8公尺之彰化縣埔心鄉柳橋東路間,間隔水泥矮牆及水溝。則兩造依B案所分得之土地,地形均尚稱方正,且均與西側柳橋東路(間隔水溝)相鄰,上訴人臨路寬度為27公尺,被上訴人臨路寬度約為14公尺等就分得土地有利耕作或建築使用,對兩造而言均屬有利。

考量系爭土地對外通行問題、各共有人所分得之農牧用地能否為適當之農作利用、土地經濟效用等一切因素,認系爭土地依B案分割如上圖,土地形狀尚屬完整,分割後亦不致產生袋地,並均有適合對外聯絡之方式可供使用,分割後對土地經濟利用並無太大妨礙,並能同時兼顧各共有人系爭土地分割後之經濟效益,應屬妥適。

以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。民法第824條第3項定有明文;又同一地號內之土地,因所處位置,臨街深度之不同,有優劣之分,以致價值差異。法院為原物分配時,必須斟酌此種情形,以定其分割方法。倘共有人中受分配之部分,其價格不相當時,非不得命以金錢補償之。

經查:系爭土地依B案為分割結果,各共有人分配位置不同,價值恐有差異,故就兩造各別所分得土地之價值,應有不能按其應有部分受分配之情形,依民法第824條第3項規定,自有以金錢補償之必要。本院乃囑託不動產估價師事務所鑑定,鑑定結果認定本件各共有人原應有部分之價值及分割後取得土地之價值比較後,其等相互間應找補之差額詳,由被上訴人補償上訴人。

4. 小結:

由上述可以知道,其實不論是地院或是高院的法官,一致都是認定土地臨路寬度並非土地利用及價值之唯一考量反而在臨路寬度達到一定的條件下(夠寬),地形的方正以及完整,更是法官在考量分割方案的關鍵因素。

本件的系爭土地,因為是屬東西狹長、扁平形狀的土地,一審以及二審法官都一致認為不能因為其中一位共有人的持分達到五分之四,就加大分配給他的土地臨路寬度。應該將分配後的兩塊土地形狀以及日後利用土地的便利與否等等因素,通盤考量後再決定適宜的分割方。這部分一審跟二審法官都是採取一致的看法。至於二審改判的原因,則在於二審法官認為縱使採取分割方案後,也必須針對分配位置的不同,考量價值的差異,來決定是否由部分共有人補償金錢給其他共有人。因此本案才會在二審改判,增加了補償金錢的部分,由此可以查知,法院將會依據分配位置的不同,函請鑑定估價來確認分配是否公允

使用分區不同的土地,可不可以合併分割?

下圖為高等法院最後採取的分割方案:

1. 彰化地院的看法:

(1)濃縮精要:

使用分區不同的數筆土地,雖然不能合併成一塊土地再去分割。但如果沒有併成一個地號的話,仍然是可以分別合併分割的。

(2)判決理由節錄如下:

民法第824條固然有規定,共有人相同或是部分相同(經各筆土地應有部分過半數共有人的同意)的數筆土地,除法令另有規定外,共有人可以請求合併分割。

查系爭1、2、3、4地號的四筆土地之使用分區及類別編定為特定農業區農牧用地;系爭5、6地號二筆土地的使用分區則為鹿港福興都市計畫內農業區使用分區並不相同,是得否合併分割,即生 疑義

地方法院將上開事項函詢彰化縣鹿港地政事務所,地政事務所函覆略謂:「本案經查系爭1、2、3、4地號其使用分區及地類別為特定農業區農牧用地;5、6地號為鹿港福興都市計畫內土地,應分別辦理合併分割:㈠1、2、3、4地號得申辦連件合併分割,最多可分割為20筆…。㈡5、6地號可辦理合併分割,分割筆數則無限制。」等語,可知系爭1、2、3、4地號四筆土地,因同屬特定農業區農牧用地,得辦理合併分割為20筆土地;系爭5、6地號二筆土地,因同屬鹿港福興都市計畫內農業區,亦得辦理合併分割,分割筆數則無限制。

本院審酌系爭1、2、3、4地號四筆土地共有人相同、地界相連;系爭5、6地號二筆土地共有人相同、地界亦相連,原告訴請合併分割系爭1、2、3、4地號四筆土地,及合併分割系爭5、6地號二筆土地,符合民法第824條第5項之規定,且有助增進土地使用收益之效能,並簡化共有關係,應予准許

系爭六筆土地位於彰化縣鹿港鎮,整體形狀呈長方形,使用現況其上並無地上物等事實,勘驗筆錄、現場簡圖等件在卷可稽。本院審酌原告方案,規劃將系爭土地由北至南依各共有人之持分比例劃分為編號A+A1、B+B1、C+C1、D+D1、E+E1五部分,各坵塊均可借東側鹿○路○○巷聯絡至公路,日後通行並無困難,且分割線均筆直,各坵塊形狀均方正,未來規劃使用上並無明顯不利。本院斟酌上情,認原告方案尚屬公平、適當而可採。

2. 小結:

其實多數實務見解是認為,使用分區不同的土地,雖然不能合併成一塊土地再去分割。但如果沒有併成一個地號的話,仍然是可以分別合併分割的。這點,我們也可以從地政事務所的回函中加以驗證。

3. 高等法院的看法:

(1)濃縮精要:

一審判決所採的甲案已經考量共有人之間占有使用系爭土地之現況,兼顧維護既有使用狀況之安定性,且就兩造分得土地位置差異,經公平鑑價後予以金錢補償,亦可改善分配土地位置差異之不公平狀況 ,並可適度簡化共有人數及共有關係,應係目前較符合多數共有人利益之分割方案。

本院斟酌兩造使用土地現狀,系爭土地及相鄰土地之經濟效益,共有物之性質、共有人之意願,並兼顧全體共有人之最佳利益及公平原則,認本件之分割方法以被上訴人主張之甲案(附圖一)及附表三(補償對象以及金額)所示分割方案為宜。

(2)判決理由節錄如下:

裁判分割共有物,屬於形成判決,法院決定共有物之分割方法,固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等,而本其自由裁量權為公平合理之分配, 但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束(最高法院93 年度台上字第1797號裁判要旨參照);又按共有物分割應審酌共有人之應有部分比例,各共有人之意願,各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量,以求得最合理之分割方法。

經查,被上訴人在原審所提的分割方案(甲案),係將系爭土地由北至南依各共有人之持分比例劃分為如附圖一編號A+A1、B+B1、C+C1、D+D1、E+E1五部分,各坵塊均可藉東側○○路461巷聯絡至公路,日後通行並無困難,且分割線均筆直,各坵塊形狀均方整,未來規劃使用上並無明顯不利。而就甲○○分配所得編號A+A1部分,其形狀雖較為細長,然此係因其應有部分較少所致,且就其分配形狀及位置,亦與上訴人所提的分割方案(乙案)相同,應為黃○○所同意,對其並無不利。

甲案各坵塊形狀雖較狹長,惟此實係受限於系爭土地僅東側臨路,為使各坵塊對外均有適當通道以免形成袋地 ,才為此一規劃,上訴人所提乙案亦為如此規劃,容係配合系爭土地所在位置實際臨路使用現狀所為分配,堪認符合整體共有人之經濟利益。

上訴人雖主張應以抽籤方式決定個別坵塊由何共有人取得較公平,或採用乙案,將編號E+E1部分分由許○○取得等語,然查,甲、乙兩案就系爭土地固均採相同規劃方式,僅就編號C+C1、E+E1部分,分別由許○○或被上訴人取得而有所不同,甲案係由許○○取得C+C1部分,被上訴人取得E+E1部分,乙案則反之,其餘坵塊之配置均相同。

然徵諸與編號E1部分南側相鄰之同段7地號土地為被上訴人所有,與編號E、E1部分南側相鄰之同段地號土地則為被上訴人父親許○X所有。甲案將編號E+E1部分分由被上訴人取得,較有利於該部分土地日後合併使用及整體規劃,經濟效用較佳。

上訴人並未舉證說明渠等有何特殊情事須取得E 、E1部分土地之理由,復未舉證說明依甲案分割對於渠等有何損害或明顯不當之處,參諸E、E1部分土地南側係毗鄰被上訴人及許○X之私有土地,並未接臨與○○路461巷交會之○○路,E、E1坵塊並非角地,有位置圖、街景圖、現場簡圖可稽,由被上訴人取得E、E1坵塊,與上訴人取得其他坵塊 相同,均僅接臨○○路461巷道路,並無取得角地之明顯價值差異;至E、E1坵塊雖較其他坵塊接近○○路,被上訴人亦表示願依兩造分得土地位置差異,為鑑價找補如附表五所示,是認上訴人前開主張,尚非可採。

又黃○○雖主張將該8、9、10地號土地劃入分割範圍並合併分割等語,然得否合併分割,依民法第824條第5項、第6項之規定,以共有人相同之數不動產,或共有人部分相同之相鄰數不動產,經各不動產應有部分過半數共有人之同意為要件,始得為之,

然該3筆土地之所有權人係單獨所有,並非與上訴人共有之,即與前開規定有所未合,亦屬無據。

綜合上情,相較於上訴人提出之乙案,原審判決所採的甲案既已考量共有人間占有使用系爭土地之現況,兼顧維護既有使用狀況之安定性,且就兩造分得土地位置差異,經公平鑑價後予以金錢補償,亦可改善分配土地位置差異之不公平狀況 ,並可適度簡化共有人數及共有關係,應係目前較符合多數共有人利益之分割方案。是本院斟酌兩造使用土地現狀,系爭土地及相鄰土地之經濟效益,共有物之性質、共有人之意願,並兼顧全體共有人之最佳利益及公平原則,認本件之分割方法以被上訴人主張之甲案(附圖一)及附表三(補償對象以及金額)所示分割方案為宜。

4. 小結:

本案二審判決改判的理由,同樣基於必須針對分配位置的不同,考量價值的差異,來決定是否由部分共有人補償金錢給其他共有人。因此本案才會在二審改判,增加了補償金錢的部分,由此可以查知,法院將會依據分配位置的不同,函請鑑定估價來確認分配是否公允

法院會考量共有人分到的土地的臨路面寬足不足夠來申請建照蓋房子嗎

1. 彰化地院的看法:會!

(1)濃縮精要:共有物分割應審酌共有人之應有部分比例,各共有人之意願,各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量,以求得最合理之分割方法。

有關系爭土地之分割方法 ,原告主張之方案及被告許O主張之方案,均採原物分割,且共有人分配位置規劃相同,僅被告許O分得土地之面寬不同。

查原告主張之方案,被告許O分得之面寬僅3.5公尺,縱使符合建築法規,惟系爭土地並非坐落都會區精華地段,面寬僅3.5公尺之房屋形同紙片屋,影響交易機會及價值甚大,不利土地之開發利用。是本院認採如附圖二所示之方案分割,被告許O分得A路分的面寬為4.2公尺, 符合一般房屋面寬需求,應為合理

經查,系爭土地依附圖二方案分割結果,因兩造分得土地之價值,與其應有部分之價值,尚有差距,自應依民法第824條第3項之規定,互為補償,始符公平。本件兩造應互為補償之金額,經本院送請勤熙不動產估價師事務所鑑定結果,兩造應相互補償如附表二所示,有估價報告書可稽,應屬適當可採。

(2)小結:

地院法官認為,共有人在土地分割後,所分到土地的面寬寬度將直接影響是否可以申請建照建造房屋。所以認為原告的分割方案所設定的3.5公尺面寬過小而放大至4.2公尺的寬度

2. 高等法院的看法:

(1)濃縮精要:

系爭土地北側遭他人占用建造鐵架鐵皮建物,南側為廢棄磚造瓦頂平房,其餘為荒廢長滿雜樹之空地,其主要之聯外道路位於西側之○○○路,路寬15公尺。

上訴人於本院所提之乙分割方案,係依照各共有人應有部分比例面積分割,事後已取得絕大多數共有人之同意,並將具有父子關係之張OO 及上訴人分至相毗鄰區塊(編號B、C部分),將來可合併利用,且各區塊均面臨西側之○○○路,出入無礙。

又各區塊面寬及深度均符合彰化縣畸零地使用自治條例第3條:「住宅區之建築基地正面路寬超過7公尺至15公尺者,最小寬度為3.5公尺,最小深度為14公尺」,日後均可供建築房屋使用,本院因認乙案符合公平適當原則,堪予採用

兩造分得土地,臨路寬度未盡一致,地形方整程度不一,相較於分割前應有部分之價值,應有增減情形,經囑託勤𤋮不動產估價師事務所鑑定,並檢送不動產估價報告書,分別算出勘估標的分割後各編號土地之合理價格,最後導出如附表二所示補償金額,此補償標準為被上訴人所不爭執或未到場爭執,應屬可採。

至於原審採用如附圖三所示方案, 與本院所採乙案類似,其主要差別乃在於許○取得區塊臨路寬度各為4.2(一審採)、4公尺(二審採),及深度些許落差。惟該方案(附圖三所示方案)目前為全體共有人所不採,且許○應有部分面積約為上訴人36%,其分得區塊面寬達4.2公尺,約為上訴人分得區塊面寬50%,難謂符合公平適當,即非可採

(2)判決理由節錄如下:

系爭土地北側遭他人占用建造鐵架鐵皮建物,南側為廢棄磚造瓦頂平房,其餘為荒廢長滿雜樹之空地,其主要之聯外道路位於西側之○○○路,路寬15公尺等情,業經本院108年3 月22日會同彰化縣彰化地政事務所派員履測現場屬實,分別製作勘驗筆錄及如附圖二所示土地複丈成果圖。

經核上訴人於本院所提乙案,係依照各共有人應有部分比例面積分割,事後已取得絕大多數共有人之同意,並將具有父子關係之張○○及上訴人分至相毗鄰區塊(編號B、C部分),將來可合併利用,且各區塊均面臨西側之○○○路,出入無礙。

又各區塊面寬及深度均符合彰化縣畸零地使用自治條例第3條:「住宅區之建築基地正面路寬超過7公尺至15公尺者,最小寬度為3.5公尺,最小深度為14公尺」,日後均可供建築房屋使用,本院因認乙案符合公平適當原則,堪予採用。

兩造分得土地,臨路寬度未盡一致,地形方整程度不一,相較於分割前應有部分之價值,應有增減情形,經囑託勤𤋮不動產估價師事務所鑑定,並檢送不動產估價報告書,其上載明該所估價師訪查不動產市場行情,區域與本案勘估標的相 似之價格水準依區段、臨路條件、地勢、形狀、面積、可及性及距離主要交通狀況等,並詳細調查鄰近地區目前與勘估標的相當之不動產類型市價行情,運用不動產估價技術規則所定之估價方法,求得比準地之合理單價;復依比準單價對 於分割後其餘區塊之宗地個別條件差異性進行百分率調整,分別算出勘估標的分割後各編號土地之合理價格,最後導出如附表二所示補償金額,此補償標準為被上訴人所不爭執或未到場爭執,應屬可採。

至於原審採用如附圖三所示方案,與乙案類似,其主要差別乃在於許○取得區塊臨路寬度各為4.2、4公尺,及深度些許落差。惟該方案目前為全體共有人所不採,且許○應有部分面積約為上訴人36%,其分得區塊面寬達4.2公尺,約為上訴人分得區塊面寬50%,難謂符合公平適當,即非可採。

綜上所述,本院斟酌系爭土地之性質、使用現況、共有人之意願、分割後之經濟效用,並兼顧全體共有人之利益均衡等情事,認應將系爭土地依如附圖一所示乙案分割方法為合併分割,符合公平適當原則。原判決採用附圖三所示方案為分割方法,尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為有理由,應由本院予以廢棄,並改判如主文第2項所示。

3. 小結 :

由上述地院跟高院的判決理由中可以查知,法院其實非常重視分割土地後的各個區塊面寬寬度是否能夠合乎於合法申請建照的規定(面寬3.5公尺以上)

不過,在分配各分割後區塊的土地時,更要注意到公平適當的情形。在本案中,許○的應有部分面積約當是上訴人的36%。然而地院的判決卻分配給許○臨路面寬4.2公尺,相對於上訴人所分配的區塊的臨路寬度,分配上明顯不均衡

換句話說,若依照公平適當原則,許○應該只能依照他的應有部分面積,分配到比起上訴人要少的臨路面寬,如此分配才符合公平適當原則。基於如此,高院法官即將許○所分配的土地,將臨時路寬由4.2公尺,調整為4公尺

農地在可以合法分割的前提下,更應重視通行以及排水的重要性

1. 臺中地院的看法:

(1)濃縮精要:

農地是否可以分割?

依農業發展條例規定,原則上每筆農地分割後每人所有面積未 達0.25公頃者,不得分割。

本案兩造共有的土地,面積有19,643.83平方公尺,兩造既然就共有土地未訂有不分割協議,亦無不能協議分割之事實。因本件兩造所提分割方案,均可以使得每人所有面積超過0.25公頃,故原告依民法第823條第1 項、第824條第2項至第4項之規定,請求分割系爭土地於法並無不合,應予准許。

應如何分割比較妥適?

系爭土地為特定農業區農牧用地,僅能做農業使用,與建築考量應有不同。經查,因系爭土地為農牧用地,固然狹長地形反而有利於農事耕作,但被告所提之方案,被告王甲○之寬度,約21米,長約155.02公尺;原告寬度則26公尺,長約160.38公尺,長寬比約達八比一, 顯然過於狹長型,若再加計農業機具之迴轉半徑,顯然不利於進行農業機具之迴轉,不利於農事耕作甚明。

再比較兩造所採方案,被告所提之方案,將造成原告取得之土地 ,遭被告王甲○及王丙○所分得之土地所包圍,且被告王甲○分得之土地,亦被細分成兩塊,不利於使用甚明。從而,被告方案顯不可採,原告方案較為可採,至為灼然

(2)判決理由節錄如下:

經查,系爭土地於靠近臺中市后里區某鄉道處有搭設雞舍(入口位於小巷道內),且除了某側草叢處依稀看得見幾座墳墓,其他皆為未利用之狀況。

系爭土地上有架設雞寮,並有二處飼料槽,均由被告王甲○使用,原告起訴時所提出之方案,係將土地分割成南北走向,與當時另外共有人謝乙○維持共有之土地居於東側,將導致被告王甲○現使用之雞寮遭到拆除,為被告所不同意。

故被告王甲○乃建議將系爭土地為東西向水平分割。因此,兩造乃在顧及不拆除被告王甲○現使用之雞寮下,為分割方案之擇定,而觀兩造所提之方案,確實均得以保住被告王甲○現使用之雞寮不予以拆除,堪屬可採 。

系爭土地為特定農業區農牧用地,僅能做農業使用,與建築考量應有不同,即使一般農耕機具耕作操作上,已足以往返操作無虞,且地形狹長,若使用農耕機具亦得減少往返次數,提高耕作效率。臺灣高等法院臺中分院107年 度上字第195號判決意旨足資參照。

經查,因系爭土地為農牧用地,固然狹長地形反而有利於農事耕作,但被告所提之方案,被告王甲○之寬度,約21米,長約155.02公尺;原告寬度則26公尺,長約160.38公尺,長寬比約達八比一, 顯然過於狹長型,若再加計農業機具之迴轉半徑,顯然不利於進行農業機具之迴轉,不利於農事耕作甚明。

再比較兩造所採方案,被告所提之方案,將造成原告取得之土地 ,遭被告王甲○及王丙○所分得之土地所包圍,且被告王甲○分得之土地,亦被細分成兩塊,不利於使用甚明;從而,被告方案顯不可採,原告方案較為可採,至為灼然。

至於被告認為原告方案將使原告取得較多比例臨路部分,將來被告王甲○、王丁○要分割時,被告王丁○沒有道路可以出入乙節,經核原告之分割方案以觀,反而係被告王甲○、王丁○所取得土地鄰310地號之臨路較長,且被告王甲○、王丁○所分到之位置,也較接近月眉西路,出入 較為方便,且並無證據 可證日後被告王丁○分得之土地,有何不能臨路之情形 ,被告所辯,顯不足採。

綜上各情,參互以觀,在考量被告王甲○雞寮得以繼續運作、土地形狀與使用分區之符合、兩造均得以臨路、保留被告王甲○、王丁○日後祭祀王家祖先墳墓等情,認原告所提出之方案,較能符合兩造現在使用位置,且因兩造均有原物分配,分配到之土地亦均有臨路,又係臨相同道路 ,客觀上並無價格上之顯著差異,亦符合被告王甲○主張雙方無須為補償之需求相符,對全體共有人而言,自屬最公允之分割方案。

從而,本院認以如附圖所示之分割方案 ,對各共有人間於分得土地後之對外通行均屬無礙,且分 割後兩造可利用各自分得之土地,自可提高分割後各該部分土地之利用價值及經濟效益,對兩造尚無何不利或不便之處,亦無獨厚共有人中之一人而損及其他共有人權益,或有害社會經濟效用情形。爰就上開土地判決如主文第1 項所示。

2. 高等法院的看法:

(1)濃縮精要:

應給予各共有人公平通行及排水、取水的權利!

原物分配於各共有人時,除應顧及均衡之原則外,並須就各共有人應行分得之範圍,例如面積多寡、交通、位置及占有形勢等,予 以確定(最高法院55年度台上字第1982號判決意旨參照)。定共有物分割之方法,固可由法院自由裁量,但亦須以其方法適當者為限。法院裁判分割共有物,須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用,符合公平經濟原則,其分割方法始得謂為適當(最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照)。

系爭土地略呈盾形,其上南半部有王甲○之雞舍、飼料槽、倉庫,及上訴人之王家祖墳,其餘區塊荒蕪,無人耕作,亦無作物;聯外道路位於西側(西南側)之產業道路(寬度約 3.5公尺)及南側之月眉西路(東段部分與系爭土地間約有 10-12公尺之落差);位於西側之溝渠為排水溝非灌溉水源等情。

系爭土地僅西側(西南側)及南側兩面臨路,且南側月眉西路與系爭土地間約有10-12公尺之落差,其餘各邊均與公路無適宜之聯絡,又王甲○所有雞舍等設施及王家祖墳均坐落在系爭土地南半部造成無法對外通行道路之窘境,增生日後通行糾紛,則如何留設通路供大 部分共有人使用,以聯絡公路,係屬有必要之分割方法系爭土地為一般農業區農牧用地,其排水溝位於西側,則如何不影響各共有人排水或引水位置,亦為分割方法應參酌之處

上訴人所提甲案,各共有人分得坵塊較為方正,西側均面臨水溝及道路,其寬度與應有部分比例均約莫相當,排水或引水及對外通行咸稱便利。斟酌當事人之意見、共有物之性質、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀,並考量分割後土地通行及排水引水等因素, 因認甲案較合乎地盡其利及公平原則而為系爭土地適當之分割方法。

本件依甲案所示方法分割,各筆土地經濟價值顯非相當,為共有人間分配公平起見,自應鑑估個別土地之價格,以為共有人間互相找補之依據。經鑑定結果,認各共有人原應有部分之價值及分割後取得土地之價值比較後,其相互間應找補之差額詳如附表二所示。

(2)判決理由節錄如下:

應具體實質考量是否應由互相補償以及共有人是否有繼續維持共有的意願!

系爭土地僅西側(西南側)及南側兩面臨路,且南側月眉西路與系爭土地間約有10-12公尺之落差,其餘各邊均與公路無適宜之聯絡。

王甲○所有雞舍等設施及王家祖墳均坐落在系爭土地南半部,為避 免分割後大部分共有人取得之土地形成袋地,造成無法對外通行道路之窘境,增生日後通行糾紛,則如何留設通路供大部分共有人使用,以聯絡公路,係屬有必要之分割方法。系爭土地為一般農業區農牧用地,其排水溝位於西側,如何不影響各共有人排水或引水位置,亦為分割方法應參酌之處。

兩造就系爭土地之分割方法,分據上訴人提出舊案、新案,及上訴人提出甲案等3方案。系爭土地面積高達19,643.83平方公尺,兩造均同意以原物分割方式分配於各共有人。又前揭3方案關於王甲○使用之雞舍等設施及王家祖墳坐落基地均分歸王甲○取得,俱可避免日後衍生拆除或遷移地上物之糾葛。

再就兩造所提出舊案、新案及甲案等3方案,比較其優劣如下:

①被上訴人所提舊案與新案相類似,被上訴人均分在西北坵塊 ,上訴人則分在東南坵塊,其主要差別在於舊案將上訴人分在同一坵塊,分割後繼續保持共有,新案則將王丁○分在西南坵塊,王甲○則分在東南坵塊。經核舊案分割方法,被上訴人分得坵塊略呈長方形,西側面臨水溝及大面寬之聯外道路;上訴人分得坵塊則呈反L形,西側與西南側面臨水溝及道路,惟觀諸其等分得坵塊臨路或臨溝寬度,顯然不及上訴人應有部分面積合計近80%;則舊案形式上雖依應有部分面積比例分割,惟各共有人分得土地之價值與其應有部分應有之價值,顯有質量不均等之落差,然卻未鑑價找補,且上訴人亦表示不願再保持共有,則舊案自難謂公平適當,即非憑 採。至新案固將雞舍等設施基地大部分分配王甲○取得,惟相較於被上訴人與王丁○分得坵塊較為方正,且西側或西南側均臨水溝與大面寬道路,王甲○分得坵塊未若其等方正,且臨路與臨溝寬度與其面積占系爭土地近60%,顯然不成比例,幾近袋地,此等諸多土地使用不利條件,顯非金錢補償所得完全彌補替代。

②而上訴人所提甲案,顯可避免上開缺失,各共有人分得坵塊較為方正,西側均面臨水溝及道路,其寬度與應有部分比例均約莫相當,排水或引水及對外通行咸稱便利,且西側及西 南側水溝寬度僅約70公分,核無被上訴人所主張溝寬15公尺而難以通行之情事。至被上訴人與王丁○分得坵塊固屬東西較長南北較窄之長方形,惟其等分得面積高達4,17 4.31平方公尺,且臨路面寬各27.16、26.3平方公尺,客觀上顯然無礙於農機耕作使用。又上訴人分屬伯父與侄女至親關係,其等咸同意依甲案分割,且分得坵塊南北相毗鄰,日後猶可合併使用,則其上王家祖墳基地分歸王甲○取得,及王甲○雞舍設施極小部分基地分歸王丁○取得,當無日後衍生遷移地上物糾紛之虞。

③綜上,本院斟酌當事人之意見、共有物之性質、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀,並考量分割後土地通行及排水引水等因素,因認甲案較合乎地盡其利及公平原則而為系爭土地適當之分割方法

再按以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之,民法第824條第3項定有明文。又法院裁判分割共有物,如依原物數量按其應有部分之比例分配,價值顯不相當者,自應依其價值按應有部分之比例定其分配,方屬公平。惟依其價值按應有部分比例分配原物,如有害經濟上之利用價值者,則應認有民法第824 條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形,以金錢補償之(最高法院72年度台上字第829號判決意旨參照 )。

本件依甲案所示方法分割,各筆土地經濟價值顯非相當,為共有人間分配公平起見,自應鑑估個別土地之價格,以為共有人間互相找補之依據。本院因此將甲案所示分割方法,囑託不動產估價師事務所依各共有人分得土地價格,較其應有部分價值之溢價、減損情形為鑑定。經鑑定結果 ,認各共有人原應有部分之價值及分割後取得土地之價值比較後,其相互間應找補之差額詳如附表二所示

3. 小結 :

共有人中,既然已有共有人表示不願繼續維持共有,實應尊重共有人之意願,以避免分割判決後再徒生不必要之紛爭。

歷來高等法院均非常重視分割方案中,各分配的坵塊「形狀」以及共有人藉由分配到的坵塊得否順利通行到道路與順利的取水、排水。

擁有共有土地的民眾在制定分割方案時,建議妥為規劃,以避免錯估了法院對於分割方案的看法。

土地分割前僅有一邊臨路的話,應找尋使最多人可以利用道路的分割方案,才符公平正義原則:

1. 彰化地院的看法:

系爭土地僅有東側臨路,北、西、南邊均未臨路。

判決濃縮精要:

地院判決未考量系爭土地僅有東側臨路,北、西、南邊均未臨路 ,即將系爭土地依南北向方式分割,分割後僅有一位共有人所分得土地臨路,其餘五位共有人所分得之土地均為袋地。

2. 高等法院的看法:

濃縮精要:

系爭土地僅東側臨永靖鄉○○路,其餘北側、西側及南側均未臨路,若依原判決附圖所採之分割方案,僅有被上訴人分得之編號A部分臨○○路,其餘共有人分得之編號B 、C、D、E、F部分均未臨路,則原判決所採之分割方案不僅使編號B、C、D、E、F部分之土地成為與公路無適宜聯絡之袋地,亦大大減損編號B、C、D、E、F部分土地之利用價值,自非適宜之分割方案。

上訴人雖主張若改依附圖一之分割方案,其中分得編號C 、D部分之共有人,因土地過於狹長,無法使用農耕機具進入從事耕作並迴轉等語。

然而,農耕機具本有大型機具、中型機具或小型機具之分。以「 農業搬運車」而言,型號FC-701-A之農業搬運車,其寬度僅有1.08公尺;另三菱公司所生產之MT200、型號OOMS000 8型「火犁耕耘機曳引機農業拖拉機」,其寬度亦僅有46英吋(合約1.17公尺),此有農耕機具型錄在卷可按。

故附圖一編號C、D之土地,並無使用農耕機具進入耕作之困難。況上開分割後之土地面積各為361.38平方公尺、及240.92平方公尺,合約109坪、及73坪,以一甲地2934坪計算,均不足一分地(即293.4坪) ,有無使用農耕機具耕作之實益,要非無疑。故上訴人徒以不利農耕機具進入操作為由,而不採附圖一之方案,要屬無據。

系爭土地本屬東西狹長之地形,且僅有東側臨永靖鄉○○路對外連絡為使分割後之土地均能對外通行,自應使分割後之土地均面臨○○路。則關於面臨○○路之寬度,以各共有人之應有部分比例計算分配,自屬公允。故分割後之各筆土地均呈東西狹長之勢,係必然之結果。否則,若按附圖二之方式分割,上訴人分得之土地,大部分往東側臨路位置集中,盡占面臨東側朝奉路之優勢,反使應有部分比例最高之被上訴人,其所分得之土地,大部分位於西側未臨朝奉路之「裹地」,對被上訴人而言,實不公平。

系爭土地坐落有被上訴人所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○ 村○○路00巷00號房屋一幢,目前由被上訴人居住使用。 而上開房屋之主體建物係由被上訴人父親於79年間 ,取得其他土地共有人之同意而合法興建,亦有使用執照及同意書在卷可按。依附圖一之分割方式,系爭房屋大部分坐落於被上訴人分得之編號B 位置。雖有部分坐落於上訴人巫○○分得之編號A位置,惟參照建物複丈成果圖,坐落於編號A位置之建物,只有車庫、水塔及雨遮,日後即使拆除,對被上訴人亦無重大不利益。

本院審酌前揭情形,認系爭土地應採附圖一之方案為原物分割,並按附表三互為補償,原審認應按原判決附圖方案分割 ,尚非妥適。茲原判決既有上開違誤,爰將原判決廢棄,改判如主文第二、三項所示。

3. 小結:

筆者認為應以高等法院的見解為最可採

在分割判決的案件中,如何在分割後,審酌各共有人對於土地的有效、良好利用,其實是審判者最最需審視的重點。

本案一審判決並未考量判決所採的分割方案,將使絕大多數的共有人成為袋地。在如此的分割方案下,將使各共有人間在分割後,進一步產生使用收益土地的糾紛。

二審高院判決在考量分割方案各分配部分的「形狀」,對於道路使用的可能性,以及各共有人依應有部分比例所可以享有的臨路寬度比例上的合理性之後,改判如同二審判決,筆者認為深值參考

梁家豪律師 2020-11-15

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