淺談借名登記契約

借名登記契約在過去、現在以及未來，被社會大眾使用的頻率非常頻繁，當然也產生了許許多多的法律問題以及爭議，以下筆者將初步為各位介紹借名登記契約的相關問題以及爭議事項。

一、何謂借名登記契約？

        1、民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失即變更者，非經登記，不生效力。」。亦即，關於不動產所有權之規定，原則上係採取「登記取得」制度，只有在例外的情況，如繼承、強制執行、徵收、法院之判決等其他非因法律行為，得於原因發生之時，即取得該物之所有權，但於前開情形，所有權人仍應經登記後，使得處分其物權（民法第759條規定參照）。

       2、因民法原則上係採取「登記取得」制度。因此理論上來說，地政機關之登記名義人應與實際所有權人為同一人，但因為實際所有權人（即借名人）常常為了規避法律上資格限制（例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅）、規避稅捐（例如地價稅累進稅率）、躲避債務、提高債信（例如為取得較低利息、增加借貸金額）、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產（例如避免朋友借錢、公務員身分）、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、共同出資投資等不一而足之原因，而委託他人（即出名人）擔任登記名義人，並將不動產登記於該出名人名下。為了達到種種的目的，借名人就會與出名人訂定借名登記契約。

        3、因借名登記契約有其實際上的需求，因此實務上，最高法院亦不否認其效力，並將借名登記契約之法律關係定義為「借名登記」，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法有關委任之規定。惟其究屬於非典型契約之一種，故仍須雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立。」（最高法院100年度台上字第1972號判決意旨參照）。

二、借名登記之法律關係及限制：

        1、如前開說明，雖然借名登記契約之法律上效力為最高法院所原則肯認，但最高法院對於借名登記契約之法律上效力仍加以限制，申言之，最高法院認為若借名登記契約之目的係為脫法行為，或內容違反強制、禁止規定或公序良俗者，應非法之所許，其效力應為無效。而實務上即曾發生過為規避農地、原住民保留地之取得限制而為借名登記契約之行為，遭法院認定為無效之案例（最高法院105年度台上字第1852號判決、台灣高等法院98年度上字第978號判決、台灣高等法院花蓮分院105年度上字第61號判決等參照）。

        2、又若借名登記契約並無脫法行為或內容違反強制、禁止規定或公序良俗之情形，因其為民法上所無之契約類型而屬無名契約，因此最高法院認為法律效力應類推適用民法有關委任之規定。

        3、若出名人未經借名人（即實際所有權人）之同意而擅自將不動產移轉予他人，該出名人之處分行為效力如何，過去迭有爭議，有認為出名人有權處分，有認為出名人應係無權處分，亦有認為原則係有權處分，但第三人明知有借名登記關係存在時，例外為無權處分；然而，最高法院於106年時作出決議，認為出名人於擅自處分不動產之情況，因不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人，出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭會議決議參照）。

        4、依照前開見解，即便第三人係明知有借名登記契約之情形，而向出名人購買不動產並取得所有權，借名人亦僅能嗣後向出名人追究民刑事上之責任，而不得主張該買賣契約及所有權移轉行為無效，是以，不動產所有權人於與他人成立借名登記契約時，不可不慎。

三、借名登記契約與訴訟上之舉證責任：

        1、因借名登記契約係反於客觀登記之例外情事，因此司法實務上，法院便要求主張借名登記契約存在之一方應負舉證責任，而證明借名登記之事實固然不以直接證據為限，惟主張借名登記者除非證明該財產係由其所出資，且其出資後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務，如使用收益財產、修繕房屋、持有權狀、負擔稅捐等，否則即不能認為有借名登記之事實存在（最高法院104年度台上字第1674號判決、最高法院105年度台上字第215號判決、最高法院105年度台上字第600號判決等參照）。

        2、又民事官司之勝敗常取決於舉證責任之分配，因此有俗諺稱「舉證之所在，敗訴之所在」，而如前所述，實務上向認主張借名登記契約存在之一方須負舉證責任，因此，借名人（即實際所有權人）將不動產登記於出名人名下時，證據之保全即至關重要，故建議實際所有權人委託他人擔任登記名義人，並將不動產登記於該人名下時，務必簽立書面之借名登記契約，並將出資、取得不動產之文件（如買賣契約）、權狀、使用收益、負擔稅捐、修繕等單據及文件妥善保存，以利若事後發生對簿公堂之不幸事件時，尚能舉證證明借名登記契約之存在。

高嘉甫執行律師 2020-03-15