淺談借名登記契約

 

借名登記契約在過去、現在以及未來,被社會大眾使用的頻率非常頻繁,當然也產生了許許多多的法律問題以及爭議,以下筆者將初步為各位介紹借名登記契約的相關問題以及爭議事項。

 

 

一、何謂借名登記契約?

 

        1、民法第758條規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失即變更者,非經登記,不生效力。」。亦即,關於不動產所有權之規定,原則上係採取「登記取得」制度,只有在例外的情況,如繼承、強制執行、徵收、法院之判決等其他非因法律行為,得於原因發生之時,即取得該物之所有權,但於前開情形,所有權人仍應經登記後,使得處分其物權(民法第759條規定參照)。

       

       2、因民法原則上係採取「登記取得」制度。因此理論上來說,地政機關之登記名義人應與實際所有權人為同一人,但因為實際所有權人(即借名人)常常為了規避法律上資格限制(例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅)、規避稅捐(例如地價稅累進稅率)、躲避債務、提高債信(例如為取得較低利息、增加借貸金額)、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產(例如避免朋友借錢、公務員身分)、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、共同出資投資等不一而足之原因,而委託他人(即出名人)擔任登記名義人,並將不動產登記於該出名人名下。為了達到種種的目的,借名人就會與出名人訂定借名登記契約。

 

        3、因借名登記契約有其實際上的需求,因此實務上,最高法院亦不否認其效力,並將借名登記契約之法律關係定義為「借名登記」,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,固應賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法有關委任之規定。惟其究屬於非典型契約之一種,故仍須雙方當事人,就一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記,相互為合致之意思表示,其契約始克成立。」(最高法院100年度台上字第1972號判決意旨參照)。

 

二、借名登記之法律關係及限制:

 

        1、如前開說明,雖然借名登記契約之法律上效力為最高法院所原則肯認,但最高法院對於借名登記契約之法律上效力仍加以限制,申言之,最高法院認為若借名登記契約之目的係為脫法行為,或內容違反強制、禁止規定或公序良俗者,應非法之所許,其效力應為無效。而實務上即曾發生過為規避農地、原住民保留地之取得限制而為借名登記契約之行為,遭法院認定為無效之案例(最高法院105年度台上字第1852號判決、台灣高等法院98年度上字第978號判決、台灣高等法院花蓮分院105年度上字第61號判決等參照)。

 

        2、又若借名登記契約並無脫法行為或內容違反強制、禁止規定或公序良俗之情形,因其為民法上所無之契約類型而屬無名契約,因此最高法院認為法律效力應類推適用民法有關委任之規定。

 

        3、若出名人未經借名人(即實際所有權人)之同意而擅自將不動產移轉予他人,該出名人之處分行為效力如何,過去迭有爭議,有認為出名人有權處分,有認為出名人應係無權處分,亦有認為原則係有權處分,但第三人明知有借名登記關係存在時,例外為無權處分;然而,最高法院於106年時作出決議,認為出名人於擅自處分不動產之情況,因不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然此僅為出名人與借名人間之內部約定,其效力不及於第三人,出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬有權處分(最高法院106年度第3次民事庭會議決議參照)。

 

        4、依照前開見解,即便第三人係明知有借名登記契約之情形,而向出名人購買不動產並取得所有權,借名人亦僅能嗣後向出名人追究民刑事上之責任,而不得主張該買賣契約及所有權移轉行為無效,是以,不動產所有權人於與他人成立借名登記契約時,不可不慎。

 

三、借名登記契約與訴訟上之舉證責任:

 

        1、因借名登記契約係反於客觀登記之例外情事,因此司法實務上,法院便要求主張借名登記契約存在之一方應負舉證責任,而證明借名登記之事實固然不以直接證據為限,惟主張借名登記者除非證明該財產係由其所出資,且其出資後,仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務,如使用收益財產、修繕房屋、持有權狀、負擔稅捐等,否則即不能認為有借名登記之事實存在(最高法院104年度台上字第1674號判決、最高法院105年度台上字第215號判決、最高法院105年度台上字第600號判決等參照)。

 

        2、又民事官司之勝敗常取決於舉證責任之分配,因此有俗諺稱「舉證之所在,敗訴之所在」,而如前所述,實務上向認主張借名登記契約存在之一方須負舉證責任,因此,借名人(即實際所有權人)將不動產登記於出名人名下時,證據之保全即至關重要,故建議實際所有權人委託他人擔任登記名義人,並將不動產登記於該人名下時,務必簽立書面之借名登記契約,並將出資、取得不動產之文件(如買賣契約)、權狀、使用收益、負擔稅捐、修繕等單據及文件妥善保存,以利若事後發生對簿公堂之不幸事件時,尚能舉證證明借名登記契約之存在。

 

 

 

 

 

高嘉甫執行律師 2020-03-15

 

與我們連絡 Contact Us

我們將儘速回覆您 We'll get back to you, asap.

Start typing and press Enter to search

error: Content is protected !!