相信有許多朋友都曾聽說過土地法第34條之1第4項的優先購買權，例如：當Ａ地的共有人（甲）要把他的應有部分（持分）賣給別人（丙）的時候，身為Ａ地的其他共有人的你（乙），是可以主張依照同一條件來優先購買的，這是 土地法 第34條之1第4項在處理的狀況。那麼，如果你是Ａ地旁邊的Ｂ地所有權人（丁）時，你也可以主張優先購買嗎？這就是農地重劃條例第5條在處理的狀況了，本所 梁家豪律師 為您簡析土地法第34條之1與農地重劃條例第5條在法院判決實務中所需考量到的問題以及爭執點：
相關法規
１.土地法第34條之1第4項之「優先購買權」：
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購
２.土地法第106條：
以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為 耕地 租用。
前項所稱耕作，包括漁牧。
３.農地重劃條例第5條之 「優先購買權」：
重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：
１、出租耕地之承租人
２、共有土地現耕之他共有人
３、毗連耕地之現耕所有權人
土地法、農地重劃條例以及農地、農業用地及耕地在「優先購買權」行使適用上會面臨到的問題：
（一）農地、農業用地、耕地的定義大不相同：
１、土地法的「耕地」是什麼？
按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括「漁地」及「牧地」在內（最高法院88年台上字第1號判決意旨參見）。
２、農發條例的「農業用地」跟「耕地」是什麼？。
依農業發展條例第3條第10款及第11款規定，「農業用地」包括「作養殖使用之土地」，而「耕地」則指「依區域計畫法劃定為特定農業區之農牧用地、一般農業區之農牧用地、山坡地保育區之農牧用地及森林區之農牧用地」。
３、農地重劃條例第5條之「耕地」：
農地重劃條例第5條所稱「耕地」，應係指地目田、旱之土地或使用類別為農牧用地之土地，不包括養殖用地。
４、法院的看法：
按土地法第106條第1、2項規定與農業發展條例第3條第11款規定所稱之「耕地」，其適用範圍不同，乃因立法目的不同所致。
而農地重劃條例第5條第3款規定，重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現耕所有權人有第三順位優先購買權，雖未就「耕地」加以定義，然其立法理由明揭：「加速農業機械化，為改進農業經營之必要措施。惟我國農業仍屬小農經營型態，以往辦理重劃時，規劃設計之耕地坵塊面積，水田以○．二五公頃、旱地以○．五公頃為原則，衡諸機耕之需要，仍嫌過小，難以發揮其效能。爰明定重劃後耕地所有權之移轉，其優先購買權之次序為……」，乃為農業機械化耕作而設。解釋上所謂「毗連耕地」以農業耕地為限，始有優先購買權規定之適用。毗連之養殖用地，不在適用之列。（最高法院106年度台上字第41號判決參照。）。
（二）權利的發生以及移轉：
１、關於優先購買權之認定時點（臺灣高等法院臺南分院109年度上字第106號判決參照）：
（１）關於農地重劃條例第5條第3款優先購買權之有無，應以耕地出售時是否為毗連耕地所有權人據以認定，須符合：1 重劃區內耕地出售時；2 須毗連耕地；3 須該耕地現耕所有權人。
（２）例如：「Ａ地於108年6月13日第一次拍賣，經上訴人甲拍定，而B地雖與A地毗連，且B地為乙所有，並由乙與丙共同作農業使用，故符合前述2、⑶之要件，然乙於108年6月28日取得毗連之B地所有權，原因發生日期為108年6月16日，則A地出售時，乙並非B地所有權人，此與前述1之要件不符。從而，關於農地重劃條例第5條第3款優先購買權之有無，應以耕地出售時是否為毗連耕地所有權人據以認定，本件A地於108年6月13日拍定時，毗連之B地所有權人為丙，應以丙就A地之拍定有優先購買權」，臺灣高等法院臺南分院109年度上字第106號判決意旨參照。
２、優先購買權可以被承受？
A地拍定時，丙因為毗連耕地即B地之現耕所有權人而取得對A地之優先購買權，足認該優先購買權係依附於B毗連耕地之現耕所有權人之地位而存在，乙於A地拍定時雖尚無優先購買權，然嗣後受讓丙所有B地之所有權並為現耕所有權人，則附隨於B地現耕所有權人地位而取得之優先購買權，亦當轉由乙取得」，臺灣高等法院臺南分院109年度上字第106號判決意旨參照。
解釋上，毗連耕地所有權人對於出售耕地之優先購買權具有附隨性質，不得與毗連耕地之所有權分離，毗連耕地所有權發生移轉時，亦應由受讓人一併承受其優先購買權，始不致發生由毗連耕地之前所有權人優先購買出售之耕地，導致毗連耕地分屬不同之人所有，而生違反立法本旨之不當結果。（最高法院110年度台上字第1357號判決意旨參照）。
筆者意見：
在與他人共有土地的情形中，除了「分割土地」的重大事項之外，就屬「 優先購買權 」了。那除了 土地法 第34條之1所規定的「 優先購買權 」之外，在鄰地的部分，於法規許可的情形下，鄰地所有權人也是有機會來參與周圍土地的優先購買。本篇文章僅為各位簡析了有關「 土地法 」以及「 農地重劃條例 」在法院判決實務上所面臨的初步問題，若您有進一步的疑問，歡迎與本所連繫討論。
梁家豪律師 2021-11-05
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