土地法 第103條明定了 租地建屋 契約中，地主（出租人）收回土地之限制 ，但 土地法 第103條規定的限制以及最高法院相關見解的解釋，有時對於地主而言，往往是心中最痛的一塊，本所梁家豪律師將為您整理及簡析如下
什麼是 租地建屋 契約？
土地出租給他人，若承租人的目的是為了要使用這塊土地作為建築房屋的基地時，這種的租賃契約，在法律意義上就會被認定為 租地建屋 契約。
一般土地的租賃契約適用於民法的相關規定， 租地建屋 契約則是優先適用 土地法 的規定。
土地法 第103條規定：
租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。
一、契約年限屆滿時。
二、承租人以基地供違反法令之使用時。
三、承租人轉租基地於他人時。
四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。
五、承租人違反租賃契約時。
依照土地法第103條規定，除非有這五種情形存在，否則地主無法收回土地。
然而，因為人們過往的習慣上，往往沒有簽立書面的租約，或就算有簽立租約，雙方也沒有約定租賃的年限。在沒有約定租賃年限的 租地建屋 契約中，法院又是以什麼的方式來認定相關的法律問題呢？
契約的年限屆滿？
最高法院109年度台上字第477號判決意旨：
土地法第103條的立法意旨，在於房屋之造價較鉅，存在的年限亦久，若承租基地建築房屋之契約，可以任由出租人隨意終止，不但對於承租人保障欠週，且損及建築物之利用價值，造成社會資源浪費，故明定出租人限於土地法第103條的情形才能終止租約而收回出租之土地。
又土地法第103條第1款之「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，契約雖未明定年限，然依租賃契約之目的，如可認已達締約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。
土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。
依照最高法院的見解，就算出租人跟承租人沒有約定租期，但在 租地建屋 的契約中，應該可以解釋為租期是到「房屋不堪使用時為止」的期限。以避免地主永遠收不回土地的情形發生。
判斷時點：
租地建屋所興建的建物是否屬不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用來判斷；因為房屋如未經地主（出租人）同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105年度台上字第1200號判決參照）。
換言之，應以原先興建之房屋之建材、結構為準判斷是否不堪使用，而非以修繕變更後之狀態。倘房屋依其原先建材及結構已達不堪使用之程度，無論是否已修復，仍應認租地建屋之租賃關係因租期屆滿而歸於消滅。
什麼樣的情況才算是「不堪使用」？
最高法院85年度台上字第790號、95年度台上字第388號判決意旨：
不堪使用，指依社會一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否均堪使用為其判斷標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊不足以遮風避雨，甚或在結構安全上已有欠缺，即應認屬不堪使用，該租地建屋之法律關係即歸於消滅，一方得請求返還基地。雖承租人將原建物修繕，亦不能使租賃關係回復。否則，在未明定期限之租地建屋契約，若建物已因天災或自然耗損而陷於不堪使用，苟承租人猶得重建房屋而繼續使用土地，將使出租人永無收回土地之期，顯非當事人締約之原意，且有失事理之平。
具體案件的認定：
彰化地方法院110年度重訴字第43號：
依據Ａ建物之歷來買賣交易文件，可見訴外人曾○於35年間將該房屋賣與訴外人葉○○時，關於建物性質記載為「煉瓦木造」；訴外人葉○○於49年間將房屋賣與訴外人陳○○時，該建物之性質為「本國式木造店舖及住宅」；訴外人陳○○於52年間將房屋賣與原告之祖父即訴外人許○○時，該房屋之性質仍為「本國式木造店舖及住宅」。
徵諸上情，無論系爭租地建屋契約之原承租人於系爭土地所興建之建物性質為何，然系爭土地於35年間所存之建物係「磚木造建物」甚明，則參諸行政院頒佈之固定資產耐用年數表第一類第一項「房屋建築」所示，商店用、住宅用之房屋，木造者耐用年數為10年，磚構造者耐用年數為25年，以系爭土地上所存建物於35年間已存在，迄今已有75年之久，顯然遠逾磚木造建物之通常耐用年數。
系爭房屋之材質及結構為磚木造建物，因長時間使用致有漸進性耗損而自然毀壞應屬通常。即使系爭建物依其情形仍可繼續使用，然此應係經被告多年來刻意整修才得以留存，要非一般磚木造建物歷經多年使用之通常結果。若除去被告所為修繕及補強部分，按理該建物早已因自然耗損而致不堪使用。
復被告未能舉證證明系爭租地建屋契約係以供系爭建物長久存在為其目的。應認系爭租地建屋契約已因建物不堪使用而達租賃期限，且不因維修而一再延續其租賃時間。
筆者意見：
土地法 第103條的立法精神是基於保護 租地建屋 契約的承租人，不至於動輒遭地主收回土地而損失慘重。然而，在租地建屋契約訂立後，若已經過房屋的合理耐用年限後，並已經過數十年之久，土地所有人仍然無法收回土地的話。不免過於不公！！
所幸近年來相關判決都能以：「承租人將原建物修繕，亦不能使租賃關係回復。否則，在未明定期限之租地建屋契約，若建物已因天災或自然耗損而陷於不堪使用，苟承租人猶得重建房屋而繼續使用土地，將使出租人永無收回土地之期，顯非當事人締約之原意」等理由，認定土地所有人能夠終止租約而收回土地。否則，承租人恐怕亦將可挾房屋而令土地所有人之權益喪失殆盡。筆者謹以上述簡要整理及分析，與您一同探究土地法第103條的相關問題，若有任何進一步的問題欲詢問、諮詢，歡迎與我們連繫。
梁家豪律師 2022-01-15
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