從法院判決中，觀察 鑑界錯誤 產生的 越界建築 的 拆屋還地 案件

地政機關對於土地界址線出現了 鑑界錯誤 ，導致屋主把自己的房屋蓋到別人的土地上的 越界建築 情況，該怎麼辦？房屋要拆嗎？如果屋主被地主告了 拆屋還地 ，法院會怎麼判？

數十年前的土地鑑界，有時會發生鑑界錯誤的情形，所以日後重新鑑界的時候，有時會發生超出土地的界線而不小心把房子蓋在別人的土地上，也就是越界建築的情形。那麼對於「地主」而言在提起「拆屋還地」訴訟時，法院又是如何看待這一類的糾紛？本所梁家豪律師將為您簡要分析如下：

建造房屋時，因鑑界錯誤，導致 越界建築 將房屋的一部分蓋於他人的土地上，法院將依下列事項來認定相關的法律關係

1. 屋主的房屋 越界建築 「占有」鄰地的土地是否「有合法權源」？應由「屋主」負舉證責任！

(1) 以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，屋主以不是無權占有作為抗辯者，地主對於屋主無權占有之事實，無舉證責任，屋主應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照)

(2) 系爭土地既為原告（地主）所有，而由被告（屋主）占用如附圖所示B、C、D部分，並於其上搭建建物，被告並未舉證證明其等占用該部分土地有何正當之法律權源，自屬無權占有。（臺灣臺中地方法院民事判決99年度簡字第6號)

(3) 系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號1322-2部分、面積11平方公尺等情，經本院現場勘驗明確，並經本院囑託桃園縣中壢地政事務所派員現場測繪屬實，此有該所102年6月24日中地測字第0000000000號函所附土地複丈成果圖1份在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信原告主張為真實。被告所有之系爭房屋既有如上所述越界占用系爭土地之情事，顯已侵害他人之土地所有權，則原告本於土地所有權人之地位提起本件訴訟，請求被告拆除系爭建物所無權占用之土地部分，自屬有據。（臺灣桃園地方法院101年度壢簡字第1133號判決參照）

(4) 被告所有系爭建物占用原告所有系爭土地如附圖編號A所示面積11.3平方公尺土地及編號B所示面積0.1平方公尺土地等情，業據原告提出地籍圖謄本及現場照片為證，復經本院囑託嘉義縣大林地政事務所派員會同勘驗現場測量屬實，有本院勘驗筆錄及嘉義縣大林地政事務所107年1月18日複丈成果圖在卷可參，本院衡諸被告不否認嘉義縣大林地政事務所107年1月18日複丈成果圖之正確性，並承認有越界建築之事實，則原告前開主張，自堪信為真實。（臺灣嘉義地方法院106年度嘉簡字第800號判決參照）

(5) 所有人對於無權占有者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。經查，原告主張其所有系爭56-6地號土地，各與被告張○○、傅○○所有系爭56-20、56-21地號土地相鄰，原告所有系爭56-6地號土地分別遭被告傅○○、張○○所有之系爭房屋占用如附圖編號56-6(1)、56-6(2)所示部分之土地，面積分別為56.48平方公尺、18.35平方公尺等情，為被告所不爭執，並有土地登記第二類謄本在卷足憑，並經本院依職權會同兩造及臺中市雅潭地政事務所測量人員勘驗現場，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽，自堪信為真實，足認被告傅○○所有之建物占有原告所有如附圖編號56-6(1)部分之土地、被告張○○所有之建物，占有原告所有如附圖編號56-6(2)部分之土地。臺灣臺中地方法院102年度訴字第1763號判決參照）

(6) 又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對所有權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，所有權人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認所有權人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決意旨參照），是上訴人應就系爭土地存有合法占有之積極事實，應負舉證之責。（臺灣高等法院臺中分院103年度上易字第116號判決參照）

小結：在訴訟中，地政等相關機關鑑界後，已經確認房屋有「越界」占有到鄰地的土地上時，屋主應該就「合法有權占有」鄰地的事實，負舉證責任。否則，法院將會認定屋主是無權占有。

2. 房屋是合法建物（領有建照與使用執照），房屋就等同合法占有他人的土地嗎？

(1) 屋主辯稱系爭建物係合法申請建築執照及使用執照，經地政機關測量合法建築無誤後才准予保存登記，且業由大林地政事務所發給所有權狀乙節，固提出前揭嘉義縣政府建設局84年1月19日使用執照影本1份及面積計算位置配置套繪圖影本、系爭建物建築改良物所有權狀影本等為證，惟查系爭建物縱已合法申請建築執照及使用執照，充其量僅能證明被告有合法使用系爭建物之權利，然被告就系爭建物確係經地政機關測量後始興建乙節，並未舉證以明，準此，即難逕予推論被告所辯上情為有理由。（臺灣嘉義地方法院100年度訴字第54號判決參照）

(2) 被上訴人雖抗辯其於建築系爭房屋前，業經雲林縣斗六地政事務所測量，並依據測量結果建築之情，固有其提出甲○○店舖住宅新建工程設計圖、建築執照申請書、建築執照變更設計申請書申請書、雲林縣政府建設局建造執照、使用執照各乙份為憑，然縱地政機關鑑界發生錯誤，當無從使無權占有之人成為有權占有或發生原權利人因此而喪失權利之效，至被上訴人是否因鑑界錯誤發生損害，能否訴請地政機關賠償，係屬另一問題，是被上訴人所辯，並無可採。（臺灣雲林地方法院89年度簡上字第47號判決參照）

小結：法院判決實務上，在處理越界建築時，就算越界建築的房屋領有建照跟使用執照與屋主是否為有權占有並無關連。

3. 屋主可以依民法第796條的規定主張不可拆屋還地？

(1) 民法第796條規定：

土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。
前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。

(2) 最高法院的相關見解：

民法第796條所指之「知其越界而不即提出異議」係指鄰地所有人於土地被越界建築當時明知而不即時反對，不得於事後請求拆除建築物而言；鄰地所有人知越界情事而不異議，此項知與不知，並非依客觀情事定之，而係依鄰地所有人個人之情事而定，且於越界建築當時不知其事，而於建築完竣後始知其情事者，仍無本條之適用（最高法院81年度台上字第938號、72年度台上字第4734號民事判決參照）。

主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者（即屋主），應就此項事實負舉證之責任，最高法院45年度台上字第931號判例意旨可資參照。

(3) 地院跟高院相關判決的具體實踐：

Ａ、上訴人所有系爭建物及坐落鄰地（同段1319、1320、1320-1、1322、1322-1地號）上之建物，大皆為民國70年以來相互毗鄰依序所建，此情有建物謄本、使用共同壁協定書及照片可佐，依建物本身界線整齊規則緊密相鄰各有部分錯置在鄰地之地上，應非各該房屋建造之初，故意為之，各遭越界者亦應無放任自己房屋越界鄰地而自己所有土地不與使用，即應無建築房屋逾越地界時鄰地所有人知之而不為異議之情產生。本件各該地上房屋各自錯置越界在鄰地所有人土地上所產生之情形，據證人即桃園縣地政局地籍測量科科長鄭○○證稱，有可能是建築過程中，在放樣時就有問題，或者是地政事務所給予鑑界的結果是錯誤的等語，依此，略徵系爭土地上及地上建物之所有人兩造及兩造之前手於建物建造之初是否有逾越地界占用他人土地應屬不知之狀態，亦即應無「建造房屋故意逾越地界」之情產生，合先敘明。（臺灣桃園地方法院103年度簡上字第88號判決參照）

Ｂ、該條文同時要求越界建築之土地所有人，必須非因故意或重大過失而逾越地界，始有前開規定之適用，本院衡諸被告抗辯其非因「故意或重大過失」而越界建築，並表示是依照大林地政104年9月9日鑑界結果搭建房屋，據此以觀，被告於搭建房屋前既已申請地政機關確定地界所在，則在有地政機關測定界址之情形下，亦難認原告於被告施工當時即知悉被告越界建築而不提出異議，從而本件原告既無明知被告越界而不即時提出異議之情事，自無民法第796條規定之適用，故被告引用該規定主張原告不得請求拆除系爭建物，尚屬無據，難予採信。（臺灣嘉義地方法院106年度嘉簡字第800號判決參照）

Ｃ、本件被告就原告知其越界不即提出異議之事實，既未舉證證明，且被告自陳系爭房屋係於79年間中清路拓寬時方改建，被告亦不清楚是否為鑑界錯誤或原告錯誤等語；且越界建築之原因不一，營造廠商施工不當亦有可能，非必為被告故意越界所造成，應認被告並非故意越界侵占原告土地，揆諸前揭說明，自難僅憑被告所有系爭房屋越界建築完成之事實，而認被告有民法第796條第1項規定情事，謂原告不得請求拆除系爭房屋無權占用之部分。（臺灣臺中地方法院102年度訴字第1763號判決參照）

Ｄ、被告雖辯以：原告自始即知越界建而不即提出異議，不得拆請求拆除房屋云云。惟依證人謝寶玉前揭證述可知，桃園市○○區○○段00地號土地與同段36地號土地之界址，係因83年間同段36地號土地欲建築房屋時始生爭議，而當時系爭文德路50號1樓至4樓建物已建築完竣，可見原告應無於系爭文○路50號1樓至4樓建築時即知有越界建築之情事。此外，被告並未提出其他積極證據證明原告有於上開建物建築時知悉占用系爭38地號土地之事實，被告既不能證明系爭文○路50號1樓至5樓之建物有民法第796條第1項之適用，原告之異議權即不喪失。（臺灣桃園地方法院104年度訴字第1103號判決參照）

Ｅ、經查，觀被上訴人所提之陳情書所載：「鄙人建地662之20、667之1兩筆之地於民國70年申請建築樓房，請斗六地政事務所測量鑑界牽繩給鄰邊地主朱女士（按為許朱○○）看好後無異議，建築包工人劉○○先生即開始建築在自己之地。樓房完成鄰邊地主朱女士請斗六地政事務所測量鑑界無侵占通過。後面地667之1鄰邊地主朱○○之妻，請斗六地政事務所測量界址，請鄰長廖○○先生立會雙方同意照測量界址造磚牆圍．．．」等語，顯見本件被上訴人占用系爭土地建築房屋，非訴外人許朱○○明知其逾越疆界而消極不提出異議，則揆諸前揭說明，此二人間當無民法第796條之適用，嗣後系爭土地之受讓人即上訴人與被上訴人間，自亦無此之適用。故被上訴人對於系爭土地並無合法占有權源，系爭土地並不因被上訴人長期建屋占用，而使被上訴人取得合法之占用使用權源，此外，被上訴人復未舉證證明其有何合法占有使用系爭土地之權利，被上訴人所辯，洵無足採。（臺灣雲林地方法院89年度簡上字第47號判決參照。）

小結：鄰地地主為「知道屋主越界建築的當時而不立即提出異議」的事實，要由屋主來舉證證明。而且要證明到「依照屋主自身的情形，確實明知屋主越界建築的當時而不立即提出異議」的程序，才足以構成這個要件，證明難度非常困難。

4. 屋主可以依民法第796條之1規定主張不可拆屋還地？

(1) 民法第796之1條規定：

土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。

796條第1項但書及第2項規定，於前項情形準用之。

(2) 立法理由：

鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，為示公允，宜賦予法院裁量權，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。越界建築房屋雖然在上開民法物權編修正施行前，然依民法物權編施行法第8條之3之規定，亦適用之。

(3) 最高法院的相關見解：

權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因行使權利所得利益，與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益甚微，而他人及國家社會所受損失甚大者，即可謂以損害他人為主要目的。（最高法院71年臺上字737號判例意旨參照）

權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，為民法第148條第1項所明定。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」（最高法院89年度台上字第855號判決意旨參照）

(4) 地院與高院相關判決的具體實踐：

Ａ、被告所有之房屋既無使用系爭土地特定部分之合法權源，而占用原告所土地之特定部分，占用面積分別為56.48平方公尺、18.35平方公尺，占用面積合計達74.83平方公尺，約占原土地面積之百分之四，顯已侵害原告之權益，原告為求所有權之圓滿，訴請被告予以拆除，難謂係損害其經濟利益，故原告主張被告拆除系爭地上物，核屬權利之正當行使，非以損害他人為主要目的，並無濫用權利，且附圖編號56-6(1)、56-6(2)所示土地上之被告2人各自所有之系爭門牌號碼122、120房屋，本均為違章建築，違反建築管理法令規定，而分別供被告個人使用，要與公共利益無涉，且將之拆除亦無損於兩造之利益，又原告所有系爭56-6土地為特定農業區之農牧用地，依法亦不得作為非農業使用，此外復無其他證據證明就越界建築部分房屋拆除對公共利益或被上訴人利益有何不利影響，本件核無民法第796條之1規定之適用。據上，被告此部分之抗辯，亦不可採信。（臺灣臺中地方法院102年度訴字第1763號判決參照）

Ｂ、土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」民法第796條之1第1項固定有明文。惟法院行使此項裁量權，得免為逾越地界房屋全部或一部之移去或變更，須斟酌是否對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，而具體內容無非為上揭民法第148條規定及最高法院判例要旨所示。經查：

上訴人所有系爭建物及坐落鄰地（同段1319、1320、1320-1、1322、1322-1地號）上之建物，大皆為民國70年以來相互毗鄰依序所建，此情有上訴人建物謄本、使用共同壁協定書及照片可佐，依建物本身界線整齊規則緊密相鄰各有部分錯置在鄰地之地上，應非各該房屋建造之初，故意為之，各遭越界者亦應無放任自己房屋越界鄰地而自己所有土地不與使用，即應無建築房屋逾越地界時鄰地所有人知之而不為異議之情產生；本件各該地上房屋各自錯置越界在鄰地所有人土地上所產生之情形，據證人即桃園縣地政局地籍測量科科長鄭○○證稱，有可能是建築過程中，在放樣時就有問題，或者是地政事務所給予鑑界的結果是錯誤的等語，依此，略徵系爭土地上及地上建物之所有人兩造及兩造之前手於建物建造之初是否有逾越地界占用他人土地應屬不知之狀態，亦即應無「建造房屋故意逾越地界」之情產生，合先敘明。

參以民法第796條之1第1項規定之立法理由「……例如參酌都市計畫法第三十九條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，……」，而系爭土地本即屬桃縣○○○○○000號之基地範圍，並無上訴人所謂將形成畸零地而不得建築之問題，此有桃園縣政府工務局以103年7月15日桃工建字第0000000000號函覆在卷可佐，亦即系爭土地除依建蔽率配置建築外，餘均屬法定空地，是上訴人上開關於深度不足…合併建築等所辯，已屬無由。系爭土地上被上訴人大勇○街1號房屋除坐落系爭土地位置外，確實留有相當之空地，而上訴人系爭房屋占用系爭土地（參附圖黃色及綠色色塊部分）即為系爭土地留設空地，如此，該原留設空地，無論如何，本不應有建築物存在，惟實際上確有上訴人系爭建物緊鄰相建，不論原來建築房屋之初越界是否出於無心或放樣錯誤或鑑界錯誤，已置系爭土地留設空地之目的於不顧，上訴人所有系爭建物越界建築於系爭土地上部分，若不予移去已難謂符合公共利益。

酌以被上訴人所有系爭土地面積為118平方公尺，系爭建物越界占用為13平方公尺，已達11％強，占用部分面積並非小數，且該占用之範圍使原來方整之系爭土地變成不規則，果被上訴人就僅餘105平方公尺土地再為建築，除需將重為留設空地將使建築面積更為減少（按照建蔽率計算自是如此之結果），確有可能造成如上主張之情形存在，因此，若僅考量被上訴人系爭房屋之完整性，而不予移去該占用部分，反使被上訴人所受損害將即為重大（如土地可建築面積減少，重新建造房屋並非一層，累計多層減少之樓地板面積等，即容積率亦隨同減少），衡量當事人雙方之利益亦因此而難以平衡；再斟酌兩造及鄰地上各該建物錯置情形，被上訴人系爭土地被越界情形仍為最嚴重者，但實際上於私權爭執中又無從向上訴人以外之人為任何請求，卻獨令被上訴人承擔系爭土地越界後果之不利益，對被上訴人而言亦難謂公平。

原審囑託桃園縣建築師公會鑑定系爭房屋拆除後結構安全；嗣由該公會作成102年11月22日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）。依系爭鑑定報告所載：「…後側建物將會因拆除3根柱子，建物結構系統將僅靠單柱支撐不穩定結構，易造成傾倒，影響整體建物結構安全。3.如需拆屋還地，必須先委託專業機構進行結構分析及補強設計，完成補強施作，才能進行拆除工程。」足見被上訴人拆除系爭房屋占用部分時，按照系爭鑑定報告所示工法進行相關補強，系爭房屋仍可使用。至於拆除樑柱將影響系爭房屋之結構，此乃上訴人越界建築無權占用他人土地之必然結果，尚不能因此而認被上訴人之行為係屬濫用權利。惟因系爭建物為三層建物，可利用增設補助樑柱支撐以防傾倒，對系爭房屋尚非有重大損害，至於拆除整修所需之費用，因系爭房屋係屬上訴人所有，本應由上訴人自行負責處理，尚難認被上訴人係以損害上訴人權益為主要目的或有何權利濫用之情事可言。是上訴人此部分辯解，亦不足採。承此，本件就被上訴人而言，因上訴人無權占有系爭土地，自屬所有權受有損害，則被上訴人為保護自身利益而訴請拆屋還地，難認係以損害上訴人之權益為主要目的而有違誠信。系爭房屋之一樓現經營早餐店，店面後方及二、三樓則無等情，已據上訴人提出之照片在卷，顯然與公眾利益亦無重大關係，上訴人就系爭土地既無任何權利，而加以無權占用，致使被上訴人不得使用，則被上訴人為保障自己之權利，請求上訴人拆屋還地，乃正當權利之行使，難認係以損害上訴人權益為主要目的而有權利濫用之情事。（臺灣桃園地方法院103年度簡上字第88號判決參照）

Ｃ、被告自陳其所有系爭建物甫於106年4月26日完工入住，且屬建築新穎、結構完整之磚造1樓平房，按現今磚造房屋之施工技術，被告房屋至少應可再使用20年以上，換言之，倘若允許被告越界建築部分免予拆除，原告必須繼續容忍前開土地使用之不利益狀態長達數十年之久，對原告所有權之使用限制甚鉅。反觀被告系爭建物雖屬甫興建完成之房屋，倘拆除越界牆面，重做基礎、支撐及新牆面，雖亦將耗費不菲金錢，但依原告送請專業營造廠評估之結果，拆除被告所有系爭建物之越界建築部分之重建費用約為新臺幣825,000元，有勝鋒營造有限公司估價單1份可佐，兩相衡酌結果，本院認土地獲得充分之利用，除對土地所有人有利外，於社會整體經濟利益亦有所貢獻，且本案中原告所有系爭土地之臨路面寬原即十分接近允許建築之最低限，而被告所有系爭建物越界部分又未平行地籍線，免予拆除對原告土地使用造成嚴重妨礙，故本院認原告請求拆除被告所有系爭建物之整體利益，應大於被告獲得免予拆除之利益。」。（臺灣嘉義地方法院106年度嘉簡字第800號判決參照）

Ｄ、土地較建物長久，收回系爭土地有利將來地上房屋改建規劃利用，上訴人行使權利有利於己，雖須拆除被上訴人越界部分房屋，以現代建築技術，不難修補，無損剩餘房屋之利用，且系爭房屋係六十二年間建竣，迄今近三十年有建物登記簿謄本可按，被上訴人復自承目前未居住於系爭房屋，斟酌上開情形，上訴人行使權利並非以損害他人為主要目的，應為權利之正當行使，被上訴人抗辯上訴人權利濫用，違背誠信原則云云，不足採取。上訴人訴請被上訴人拆屋還地，應予准許，原審為上訴人全部敗訴之判決，尚有未洽，上訴為有理由，應將原判決（減縮部分除外），廢棄改判。」。（臺灣高等法院臺中分院90年度上字第433號判決參照）

Ｅ、考其規範目的在於對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，為示平允，而賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益，此觀該條之立法理由自明。經查，被告楊謝○○、吳○○、王○○、趙○○占用系爭38地號土地情形為：1樓部分面積11平方公尺、2樓為至3樓部分面積均為9平方公尺、4樓及5樓部分面積為7平方公尺，而如附圖1樓部分所示編號A、C，如附圖2樓至3樓部分所示編號B及如附圖5樓部分所示編號A，地上物分別為鐵棚、增建之鋼筋混凝土造建物及鐵皮屋，拆除上開部分應不致產生結構安全之疑慮；另附圖1樓部分編號B、2樓至4樓部分編號A之地上物雖為原有建物之部分，然被告楊謝○○、吳○○、王○○、趙○○亦均未舉證證明拆除該部分是否會危害結構安全，且若未拆除該部分地上物，系爭38地號土地將呈不規則狀，顯然不利原告使用，另經本院囑託正聯國際不動產估價師事務所就系爭38地號土地市價為鑑定後，被告楊謝○○、吳○○、王○○、趙○○對系爭38地號土地經鑑定後之價格仍有爭執，未能同意以鑑定價格購買其等越界部分之土地，可見被告係認拆除越界部分地上物之費用較購買越界部分土地之費用低廉。本院衡酌被告利用越界土地之情形及系爭38地號土地使用現況，並參考被告購買越界土地之意願等一切情狀，認若依民法第796條之1第1項規定免予被告全部或部分拆除，將導致被告被迫向原告購買越界部分之土地而違反被告意願，對被告並非有利，且原告亦以被告返還土地為優先選擇，故以不依民法第796條之1第1項免予全部或部分之拆除為適當。」。（臺灣桃園地方法院104年度訴字第1103號判決參照）

Ｆ、被告雖辯稱：伊所有之396地號土地與系爭土地毗鄰，價值相當，若與原告交換另加金錢補償，原告即無重大損失，原告竟訴請拆除被告已花費6、700萬元之建築，實屬權利濫用云云。惟查，原告所有系爭土地面積為2,766平方公尺，較被告所有之同段395地號土地面積1,860平方公尺土地面積為大，且被告占有使用系爭土地並無正當合法權源，已如前述，而原告為系爭土地之所有權人，則其依物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告返還無權占有之系爭土地及不當得利，係為自己權利之行使，尚無原告自己所得利益極少而被告或國家社會所受損失甚大、或係以損害被告為主要目的之情形，揆諸前揭說明，要難認有何權利濫用之情事，是被告此部分空言抗辯，亦無可採。」。（臺灣桃園地方法院103年度訴字第239號判決參照）

Ｇ、查本件被告無權占有系爭土地，業如前述，從而，原告本於所有權之作用，請求被告應將系爭建物坐落於系爭土地上之部分拆除，並將土地返還原告，自屬有據。被告雖辯稱原告請求拆除系爭建物，有違反民法第148條權利濫用之情形云云；查坐落嘉義縣民雄鄉○○○段109-10地號土地面積為101平方公尺，其99年度公告土地現值為每平方公尺1,703元，而坐落嘉義縣民雄鄉○○○段14-3地號土地面積為311平方公尺，其99年度公告土地現值為每平方公尺900元，依上開兩筆土地之公告土地現值計算價值分別為172,003元（計算式：1,703×101=172,003）、279,900元（計算式：900×311=279,900），總公告土地現值為451,903元（計算式：172,003+279,900=451,903）；另系爭建物雖僅占有部分系爭土地，惟其占用之總面積為100平方公尺（如附圖甲、乙、丙區域共計100平方公尺），將近系爭土地總面積之25％（計算式：100/412=0.24271），且係占有面臨道路之部分，足徵系爭土地因系爭建物坐落關係，可能導致日後系爭土地難以達到供作道路使用之目的。又被告占用原告之系爭土地部分，對照如附圖所示被告越界之範圍與原告所提出之現場圖、照片，可知除小部分3層樓房外，其餘皆為空地、水溝、圍牆、停車棚，均非屬於系爭建物之主要構成部分，則原告因正當權利行使所能取得之利益，顯大於其權利之行使對於被告及社會國家整體可能造成之損失。基上，被告無正當權源占有系爭土地，原告本於所有人之地位，訴請被告拆除建物返還土地，揆之上開最高法院見解，應屬權利之正當行使，難謂原告於主觀上係以損害被告為主要目的而提起本訴。又客觀上綜合比較衡量，原告因權利行使所能取得之利益亦大於其權利之行使對於被告及社會國家整體可能造成之損失，是認原告並無權利濫用之情事，從而，被告上開所辯，亦不足採。」。（臺灣嘉義地方法院100年度訴字第54號判決參照）

小結：地主在發現土地被鄰地屋主無權占有時，主張拆屋還地實為正當的權利行使，除非地主有非常具體的單純只為了損害屋主權益而主張拆屋還地的情形，否則難以構成民法第796條之1所指的「損害上訴人權益為主要目的而有權利濫用之情事」。

總結：

早年因為鑑界技術相較於現在來說，並非精確。這也造成了在台灣各地產生了因為 鑑界錯誤 而所衍生 越界建築 的 拆屋還地 訴訟案件，本律師僅將部分的法院判決實務整理分享於上，若有相關問題，歡迎與本律師連繫。

梁家豪律師 （點擊觀看律師簡介）2021-04-30

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