房東們對於 終止租約 必看的心法

許多擁有房屋的人們，大多會考慮將房屋出租出去。然而，租賃關係最難處理的部分，往往在於如何「結束」。本所梁家豪律師將為您整理及簡析「 終止租約 」的相關問題如下：

房客沒有繳 租金 ，該怎麼辦？

1. 如果房東不想繼續租給房客的話：

依據民法第440條的規定，在房屋租賃的情形，如果承租人遲付租金，必須是遲付租金總額超過2個月以上，出租人始得「定相當期限催告承租人給付」，若「承租人在催告期限內，仍然沒有給付欠繳的租金，出租人才能終止租約」。

在一般情形下，往往會使用「存證信函」來催告房客付租金跟告知房客終止租約。但必須注意的是，務必在「存證信函」的內容中，載明：房客必須在相當期限內給付租金，如果仍然在相當期限內沒有給付租金，房東才能享有「終止權」。（臺中地方法院103年度中簡字第2445號判決）

2. 如果房東仍然想要繼續租給房客，直接使用存證信函催告給付欠繳的 租金 即可。

有定期的租約，到期後就自動 終止租約 的效力嗎？

1. 根據最高法院101年度台上字第1398號判決的意旨，定有期限租賃的出租人，如果不欲續租的話，必須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向房客具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。

2. 也就是說，就算是「定期」的租約，如果房東不願意繼續出租給房客的話，最慢也必須要在「屆滿前」或「屆滿後」，向房客明確表明不再續租，否則並不會發生「自動 終止租約 」的效力。

案例：房客雖然已經表明要提前終止租約，房東也已同意提前終止，但雙方還沒有完成點交返還房屋的程序。房東為了帶新房客去看房子，在沒有得到舊房客的同意下，擅自更改大門搖控器的密碼後，開啟大門並進入房屋。房東是否已觸法？

1. 實務見解：刑法第306條之罪，重在保護個人之住屋權即個人居住之場所有不受其他人侵入留滯其內干擾與破壞之權利，故本罪以未經同意無故進入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦為構成要件。

所謂無故侵入，係指行為人無權或無正當理由，或未得住屋權人之同意，而違反住屋權人之意思，以積極作為或消極不作為之方式進入他人之住宅或建築物，至其係公然或秘密、和平抑或強行為之，均非所問。而有無正當理由而侵入，其理由正當與否，應以客觀標準觀察，凡法律、道義、習慣等所應許可，而無背於公序良俗者，始可認為正當理由。

又解釋刑法第306條所保護之「居住和平、安寧與自由」法益，未必要採過於狹義之觀點，將之限縮在純粹之「家居生活」範圍內，只要是牽涉人類活動（例如職業、休閒等各式活動）之特定專屬地域空間，均可能成為本罪構成要件行為地，故本條亦將他人之建築物包括在內，即使該建築物在一定時間內為公共場所，但在其開放時間以外，對享有空間使用權之私人而言，即有其生活隱私之法益有待保護。另由上述觀念延伸，受侵犯之私人領域未必要有人正在其內，蓋因即便使用領域之人一時未在該領域內，但生活上之「和平感」、「安全感」與「私密感」同樣會因此受到破壞。

2. 本件被告未經承租人之同意，於前揭時地，擅自更換鐵捲門密碼入內，以被告當時之情狀，並非面臨迫切之危險而須採取侵入住宅之方式為之不可。故被告未經告訴人同意即進入屋內，顯非正當理由，應屬無故侵入，已堪認定。縱使告訴人於當時已未居住於屋內，其隱私權當已受有侵害，被告所為，仍該當於刑法第306條第1項之侵入住宅罪。 （臺灣高等法院臺南分院109年度上易字第44號判決）

1. 押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號民事裁判意旨參照）。

2. 既然押租金之主要目的是在擔保房客履行租賃債務，故租賃關係消滅後，房客如果有欠繳房租或其他的金錢債務不履行時，房客所交付之押租金，可以拿來抵充。而在抵充後，仍然有剩餘的押租金的話，房東才須返還押租金（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。。

筆者意見：

上述所提到的 終止租約 後所衍生的相關問題，其實是房東們反覆一再將會面臨到的情形，筆者謹以最少的篇幅為各位簡要整理如上，如果您仍有其他的相關問題，歡迎與我們聯繫。

梁家豪律師 2022-04-05

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