不動產買賣 買賣糾紛 交易糾紛 案件回顧－2020年
不動產買賣 ，房屋買賣 ，土地買賣 ，是多數人在一生中最大筆的金錢支出。但是，在交易過程中，有時會產生買賣糾紛 以及 交易糾紛 。梁家豪律師 為您收集了 台中地方法院 在2020年，有關的 不動產買賣 買賣糾紛 以及 交易糾紛 的相關判決。希望可以藉由他人的案例，來讓大家在交易前能夠避免以及控制交易的風險。
一、 仲介公司沒有盡到據實調查及報告義務，產生不動產買賣 的 買賣糾紛 以及 交易糾紛 可以要求解約？
買方認為仲介公司沒有盡到據實調查及報告義務，可以要求解除買賣契約？（台中地方法院109年度重訴字第219號）
1. 買方認為，仲介並沒有跟他告知，買到的土地還必須要經過全體共有人的同意，或透過法院裁判取得通行權，才能私設道路，否則無法申請到建築執照。發生了 買賣糾紛 以及 交易糾紛 所以買方要求解除買賣契約。
在這個案件裡面，買方是以「仲介公司沒有盡到據實調查以及告知義務」作為解除契約的法律上理由。
2. 法院認為在這個買賣糾紛 以及 交易糾紛 的案件中，買方不可以解除契約：
理由是：
買方所買到的土地，買到土地後要去申請建造執照，只是程序較為繁瑣而已。就算沒有辦法取得私設道路土地全體共有人之同意來開闢道路，也可以透過法院的通行權判決來取代，並沒有增加事實上或法律上無法達成之限制。
難以認為有何滅失或減少這塊土地通常或契約預定可供建築效用之瑕疵。所以，這塊土地既然沒有買方所主張無法建築的瑕疵，買方就不可以依照民法第354條、359條規定來解除買賣契約，也不可以請求賣方返還買賣價金。
3. 筆者意見：
仲介 買賣不動產 、買賣房屋 或是 買賣土地 時，就算仲介人員已經在成交前，已經有盡責調查，並且據實告知相關買賣風險、應注意事項以及有無瑕疪的情形。然而，在成交後，往往還是會遇到買方或是賣方藉故要求解約，建議仲介人員在仲介買賣時，務必小心再小心、謹慎再謹慎。
二、 沒有給予審閱期間，所以委託契約無效？
買方認為仲介公司針對委託契約沒有給予審閱期間，而且約定的內容也顯失公平，認為是違反消費者保護法第12條第2項第2款以及公平交易法第25條，所以委託書無效，有沒有理由？（台中地方法院109年簡上字第3號）
1、 法院認為沒有理由：
1、消費者保護法第11條之1第1、3項雖然規定，如果企業與消費者簽署定型化契約的話，企業必須給予消費者30天的契約審閱期間。但是，並不代表任何定型化契約都應該給消費者30天的審閱期間，也不代表違反這個規定的契約就是屬於無效契約。法院在這個案件中認為，只要消費者在簽約前已經充分瞭解這份契約相關的權利義務關係，或是已經有足夠了解契約權利義務關係的合理審閱期間，消費者就不可以引用上開規定來主張契約無效。
2、況且，依照委託要約書之內容，除了不動產仲介公司事先擬定的內容之外，還有斡旋金、委託期限、承購價格等必要的契約重點，是消費者以手寫之方式填載個別磋商契約，不是只由不動產仲介公司提供的定型化條款，所以不應該認為欠缺提供合理之審閱期而無效，所以雙方間的委託承購房屋的委託要約書已經有效成立。買方不可主張委託要約書因為仲介公司沒有提供審閱期而無效。
3、另外，本案中，並沒有加重買方的責任或是對於買方有重大不利益、違反誠信原則、對消費者顯失公平、違反平等互惠等情形。
4、最後，本案屬於私人間之委託買賣契約，不屬公平交易法第25條所規範之情形；況且，買方並沒有提出證據證明仲介公司有何違反公平交易法第25條所定足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之情形；公平交易法係在維持整體交易秩序與消費者之利益，以確保事業間之公平競爭，並非在處理單一之交易糾紛，所以買方此部分之抗辯，並不可採
2、 筆者意見：
本案是標準的買方交易後，反悔給付不動產仲介公司服務費之情形，買方以不動產仲介公司違反消費者保護法第12條第2項第2款，以及違反公平交易法第25條等規定，主張委託要約書無效，這部分在這個案件中並沒有獲得法院的支持。
值得一提的是，在本案中，法院認為：雙方既然在「變更合意書」已經有約定必須等到買方跟銀行確定有符合貸款條件，不動產仲介公司才能再去跟賣方洽商（以此作為停止條件）。
然而，仲介公司在剛拿到買方所簽立的變更合意書，竟然就違反約定，開始找尋賣方來洽商買賣事宜並進而代理買方來跟賣方簽署買賣契約。故不動產仲介公司不可以買賣契約已經成立為由，主張買方必須依照委託要約書約定來給付服務報酬。
三、 賣方跟仲介表示終止委託後，仲介才找到買方，仲介可以要求賣方簽約？
仲介公司跟賣方簽了委託銷售契約之後，如果賣方先向仲介公司表示終止委託，隨後仲介找到買方的話，仲介可以要求賣方配合簽約嗎？（台中地方法院108年訴字第3083號）
1、法院認為不可以：
1、屋主對於委任銷售契約書本來就可以依法隨時終止。頂多是如果屋主是在不利於不動產仲介公司之期間中，終止契約的話則應該對不動產仲介公司負起損害賠償責任。
2、本案中，屋主已經明確跟不動產仲介公司表示不再委託該公司出售房屋，雙方的委任銷售契約即在屋主向不動產仲介公司通知的同時，即產生終止契約的效果。如此一來，不動產仲介公司就無權再為屋主銷售房屋，也無權幫屋主收取定金。
3、由不動產仲介公司跟買方收取支票而向屋主表示此為「斡旋金」，且事後跟屋主表示要將這張支票轉為「定金」並請屋主在定金收據上簽名，遭屋主拒絕等情形可以知道，屋主確實無意再委託該不動產仲介公司出售房屋，屋主既已明白表示不同意將系爭土地出售予買方，不動產仲介公司即不得再強迫屋主跟買方簽立買賣契約。
2、筆者意見：
居間報酬雖是不動產仲介公司的生計來源，但若是委託人先一步任意終止銷售契約的話，雖然無法強令委託人簽約。但仍然可以依據委任契約書條款的安排，來向委託人請求給付懲罰性違約金。
四、 地主提前終止委託，仲介可以代理地主簽約？仲介可以要求違約金？
地主在 108/4/1 委託仲介公司出售土地，委託期間到108/6/1屆止。108/4/16，地主通知仲介終止委託。但仲介已在108/4/27找到買方，並且向買方收取定金，所以買賣契約成立？仲介是否可以要求違約金？（台中地方法院108年訴字第2134號）
1、 法院認為契約不成立，但仲介可以要求違約金：
1、買賣契約沒有成立：
依照民法第529條規定，地主對委託銷售契約，可以隨時為終止之意思表示。但如果地主是在對不動產仲介公司不利的期間終止契約的話，地主對於該公司，應該要負損害賠償責任。
地主既然已經在108/4/16向仲介公司表示終止委託契約，所以委託契約已經在當天終止，仲介公司從這天起，就無權代理地主出售土地，也無權代理地主收受定金。
所以就算仲介公司在108/4/27這天找到買方，也已經跟買方收取定金，其實都不會對於地主發生任何法律上的效力。既然不會對地主發生效力，地主跟買方之間當然也不會成立買賣契約。
2、但仲介公司可以向地主要求違約金：
仲介公司跟地主簽署的委託銷售契約中，有第7條第1項：「委託人簽訂本契約後，不得提前終止，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售或出租，如有違反本項約定，委託人應依約定服務報酬以現金一次給付受託人，作為懲罰性違約金。……」的約定。也就是說，地主在委託銷售期間不得提前終止，如果有該情事的發生即屬債務不履行，應該要對不動產仲介公司負給付違約金之責任。
地主跟仲介公司的委託銷售期間是108/4/1至108/6/1，地主在108/4/16終止委託銷售契約，已經違反委託銷售契約第7條第1項的約定，所以仲介公司可以要求地主給付違約金。
2、 筆者意見：
委託人在為了達到快速成交的目的，往往在委託仲介公司銷售不動產後，因本身的種種因素而提前終止委託契約。
然而，仲介公司也往往在客戶委託銷售後，立即投入大量的人力、物力以及金錢。依法而言，委託人固然可以隨時、任意的終止委託銷售契約，但為了平衡經濟利益風險，建議仲介公司務必在銷售委託契約上一律載明「如提前終銷售委託，委託人仍應依約給付服務報酬以作為懲罰性違約金。」的條款。如此一來，才不會「作白工」。
五、 結語
為什麼會有糾紛？
不動產交易 往往是人們在一生中最大筆金額的支出，不管是新屋還是二手屋 中古屋，買房子都是一件值得開心的事。然而，在交易的過程中，往往會產生許多的誤會，甚至是欺騙。
為了減少不動產交易的糾紛，筆者整理台中地方法院在2020年中，值得參考的案例。希望可以藉由這篇文章的整理與分享，能減少大家在交易上不必要的誤會以及糾紛。
最後，敬祝各位在進行不動產交易的過程都能夠順利以及圓滿。
梁家豪執行律師 2020-10-05
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